La clause de substitution dans un compromis de vente
A l’occasion de la signature d’un compromis de vente concernant l’acquisition d’un bien immobilier, l’acheteur peut demander que soit prévu cette clause de substitution. En quoi est il important de transférer le bénéfice de l’avant contrat envers une personne physique ou morale ?
Deux cas sont possibles
Deux cas sont à retenir. La substitution envers une personne physique indisponible au moment de la signature, peut constituer un motif. On peut s’interroger de la faculté de ce tiers « masqué ».
Il peut s’agir encore d’une personne morale. Une société civile qu’il faudra créer pour l’acquisition de ce bien. Donc il s’agit d’une action intermédiaire prévu dans le compromis. Ici, l’actualité du moment traite un événement faisant appel à la moralité. En effet, l’ambiguïté présentée par des personnes substitué(es) créent le flou juridique. Notamment, eu égard au conflit d’intérêt possible, par exemple..
Quel intérêt présente cette faculté ?
Le signataire s’engage envers le vendeur. De la même façon « le substitué » est engagé en lieu et place. Il devra satisfaire aux conditions du compromis (ou promesse de vente). il y a solidarité du signataire avec la personne substituée. L’acheteur peut par son statut, sa relation avec le vendeur, « faire autorité » sur la négociation. La personne substituée en revanche doit satisfaire aux conditions édictées dans l’avant contrat et présenter la capacité requise pour s’engager.
Substitution révélée
Des subtilités se révèlent au travers de cette substitution. En effet, le vendeur est informé qu’une substitution est incluse au compromis. Certes, mais l’acheteur peut ne pas révéler le nom de la personne qui sera substituée.
Faux désistement ?
L’article 1690 du code civil, n’est pas applicable à la substitution, c’est à dire que l’acquéreur qui ne souhaite pas donner suite à la vente pourrait trouver un autre acquéreur pour le remplacer et satisfaire à la conclusion du contrat de compromis de vente.
La constitution d’une SCI s’explique simplement par le fait même des démarches à accomplir et obtenir sa validation avant de signer l’acte authentique.
Ainsi nous trouvons dans le compromis de vente ce chapitre :
Exemple de convention de substitution
« Il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne substituée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions prévues au contrat de vente. Il est toutefois précisé à l’acquéreur que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’a titre gratuit (….) art L 312-2 et suivant du code de la consommation.
Ceci déclaré, il est passé au compromis de vente objet des présentes.
point de droit
Si l’accord des parties (vendeur et acquéreur initial) est évidente, il doit en être de même pour la tierce personne substituée. En revanche, ce consentement peut « traîner » jusqu’au moment de la cession. A défaut, le vendeur pourra refuser cette substitution non conforme, et revenir à l’acquéreur initial seul obligé.
Substitution subtilité d’identité révélée à l’acte
En conclusion, cette clause de substitution dans un compromis de vente, est très pratique, (voire trop !), Elle constitue, notamment pendant les délais de rétractation, de voir citer nommément dans l’avant contrat, des personnes qui seront parties prenantes au moment de passer à l’acte de vente. Rien ne semble s’opposer à ces transactions « à tiroirs » les officiers ministériels s’en tenant aux vérifications d’usages, les contrôles ultérieurs seront effectués ( ? ) par des contrôleurs appropriés, selon les recours habituels.
Jacques Guidaniel
