Séparation de biens et constitution de societe d acquêts

Les régimes matrimoniaux sont variés et complexes. Aussi est il compréhensible que la très forte majorité des couples (au moins 8 sur 10) se marient selon le régime matrimonial de la communauté.

A priori, cette situation est commune voire banale. Pourtant au détour de la vie de couple des événements prévisibles ou imprévisibles peuvent changer la donne. Cette éventualité risque bien d’être  une manière insatisfaisante.

Que faire ?

Selon les options au cours de la vie de couple, l’intention de créer une entreprise soulève un certain nombre de questions existentielles. La nouvelle situation sera prioritaire  quant à la protection de la communauté.

La première question sera de protéger le conjoint qui ne participe pas à l’aventure. En effet, en cas de difficulté, les créanciers rechercheront leur dû dans la communauté du couple. C’est à dire en saisissant les biens propres. Alors modifier le régime matrimonial s’impose.

La séparation de biens

Dans la mesure du possible, il est fortement conseillé de procéder à l’option du régime de séparation de biens avant la création de l’entreprise.

Cette mesure n’est pas anodine. En effet,  la nouvelle convention doit recevoir l’homologation du juge des affaires familiales du tribunal de grande  instance (TGI) dont dépend le lieu de résidence de la famille concernée.

Quelle procédure ?

Si l’un des deux époux est parent d’un enfant mineur, ou si des personnes intéressées s’y opposent. L’assistance d’un avocat s’impose afin d’homologuer cette nouvelle convention.

Dernier point et non des moindres, ce changement de régime doit s’inscrire dans l’intérêt de la famille. De plus, le but ne doit pas dans un but précis de viser à débouter les créanciers. Le juge doit vérifier et même investiguer s’il le souhaite auprès des enfants et divers intervenants.

La société d acquêts

Après avoir obtenu la séparation de biens, il pourrait paraître excessif de « consolider » le tout par la clause de societe d acquêts.

La societe d acquêts peut induire en erreur.  En effet,  son nom  n’a rien à voir avec une société à proprement parler. Associer une societe d’acquêts dans un régime séparatiste, se concrétise par l’insertion dans le contrat de séparation de biens,  d’une clause stipulant que tels ou tels biens seront communs.

La séparation de biens avec societe d acquêts convient parfaitement à l’atténuation des inconvénients qui pourraient découler de la séparation en tant que telle. La societe d acquêts réduit à souhait ce que la communauté légale ne permettrait pas. Notamment, la communauté légale reste invariable en biens communs sans possibilité  de modification à la demande.

Ainsi les biens inscrits seront librement portés par les époux à la constitution du contrat de séparation.

Pour cause de divorce devient une situation banale. Les conséquences pour cause de divorce se ressemblent beaucoup d’un couple à l’autre. Pourtant les suites varient suivant les tracas et les intérêts qui s’opposent.

Immobilier : vendre pour cause de divorce

Si le motif est porteur, du côté de l’acheteur, « vendre pour cause de divorce », il ne doit pas être signe de braderie du côté vendeur. En effet, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation, si l’on peut imager la scène.

La première chose à faire quand le divorce reste la seule issue au couple en difficulté, est de liquider la communauté.

Comment liquider la communauté pour cause de divorce

La procédure du divorce est depuis le début de 2017, modifié de sorte que le divorce par consentement mutuel, soit réglé différemment. La rapidité du dénouement était la préoccupation première du législateur. Encore fallait il baliser les procédures, et les émoluments des acteurs de la justice. Pour cela, deux avocats se partagent la mise en oeuvre du partage, sous forme de convention amiable.

Les biens immobiliers vendus pour cause de divorce

La liquidation des biens immobiliers se réalisent en priorité. Ainsi, le partage entre les époux ne sera pas enregistré dans la liquidation de la communauté. En effet, à partir de la date du divorce les partages de la communauté sont taxés à 2.5% .

Maison à vendre à  cause du divorce

Bien entendu cette affiche placardée sur le portail ne serait pas du meilleur effet. En revanche que l’annonce faite sur le site de vente de particulier à particulier le mentionne est tout à fait opportun. La mise en vente de la maison occupée par le couple ne sera profitable aux vendeurs qu’à la condition de pourvoir faire  visiter la maison « en bonne intelligence ». En effet, l’acheteur voit une maison toute  équipée, en fonction de projets qui n’avaient surement pas intégrés l’éventualité de se séparer. Bref, l’acheteur voit la maison à vendre « en arrêt sur l’image », dans le déroulement de la vie d’un couple. En revanche, si le couple se déchire le prix subira une décote  » de gré ou de force », car la parole revient à l’acheteur dit on !

Quelavenir

J Guidaniel

Quitter sa maison sa maison pour cause de mutation professionnelle, demande beaucoup de courage et de convictions.

Mutation professionnelle : Comment vendre sa maison

Après avoir fait le choix de partir à l’aventure, pour raison de carrière professionnelle ne doit pas faire oublier l’essentiel : la famille. Devoir quitter sa maison pour vivre dans une autre région.

Qui sera l’acheteur de ma maison ?

Quand vendre ? Le moment idéal pour vendre serait de considérer qui sera l’acheteur de votre maison. Scénario possible votre maison avant cette décision correspondait parfaitement à votre famille et à son train de vie. Donc la raison essentielle est bien la mutation professionnelle. Ceci étant acquis, la personne qui sera acheteur ressemblera à s’y méprendre au profil, couple actif avec enfants par exemple.

Quand doit on mettre en vente la maison ?

De notre point de vue, l’organisation matérielle du changement de domicile conditionne largement la date de mise en vente. Plus précisément la date de vente serait idéale à connaitre. Dans tous les cas, nous visons un acheteur potentiel qui connaîtra le même dilemme, alors la période des vacances scolaires devrait être propice aux manœuvres.

Qui dit vendre pense aussi au nouveau domicile

Alors, la vente se réalise dans les meilleurs conditions. Faut il anticiper l’achat de la nouvelle demeure simultanément ou attendre la certitude de la vente de son prix et de la date de sortie des lieux. De cette alternative un problème apparaîtra au  financement du nouveau bien. Ou bien la réutilisation des fonds de la vente tombera à point nommé, soit il faudra se préoccuper de souscrire un pret relais immobilier pour couvrir les périodes d’intervalles.

Vendre et acheter ou vendre et louer

Une mutation professionnelle est un saut dans l’inconnu, car suivre la délocalisation par exemple, suffit à craindre qu’une nouvelle information ne modifie l’avenir. Lorsque l’économie connait une période faste, les projets sont plus faciles à soutenir. A l’inverse quand l’économie vire à la récession, l’entreprise joue parfois son va tout dans une délocalisation.  L’exemple souvent avancé, suivre le donneur d’ordre le plus important pour réduire les coûts de production et de transports, est tout à fait plausible. En définitive le pari sera de croire au bon choix des dirigeants et acheter à nouveau, ou bien de louer le temps de voir?

A bientôt sur le site Quelavenir

J Guidaniel

 

 

 

Besoin d argent comment faire?Aujourd’hui, le crédit serait la première réponse à faire pour régler un besoin d argent. Seulement, toutes les situations ne se valent pas et ne se ressemblent pas non plus.

Immobilier et Besoin d’argent

Le besoin d argent, prend des proportions importantes à cause des soucis grandissants qui en découlent. Aussi, il peut arriver que de mettre fin à la course infernale au crédit devient le comblement de la dette par la vente des biens qui composent l’actif immobilier.

Vendre un bien que l’on occupe ?

La situation est telle que la vente est proposée alors que le vendeur continue à occuper le bien à vendre. C’est un scénario connu, qui n’a pas que des inconvénients. Tout d’abord, le bien à vendre est dans une situation naturelle d’occupation, avec les meubles meublants. La présentation doit être soignée malgré les soucis imaginables dans pareil cas.

Regroupement de crédit est ce une solution

On ne pense pas toujours à cette solution. Pourtant elle fait partie des pistes à explorer. Encore faut il que la situation ne soit pas trop détériorée. Par ailleurs, dans ce cas précis, il faut se confier à un courtier en regroupement, en qui nous avons confiance. En particulier, l’analyse doit être faite avec soin, car la solution sera ou ne sera pas une bonne réponse. En effet, le surendettement est la limite à ne pas franchir. De plus il est fortement conseillé de ne pas resté isolé et de ne pas confier ses problèmes en dehors des professionnels connus.

Recourir à un crédit hypothécaire

Dans ce cas, pas besoin de vendre son bien le courtier en crédit hypothécaire saura vérifier si votre situation est recevable. La vérification s’appuiera sur la conservation des hypothèques pour évaluer la marge potentielle qui reste à utiliser en faveur d’un crédit.  De la sorte, le credit hypothécaire servira soit à rembourser d’autres crédits soit à fournir les fonds nécessaires indispensables.

Quelavenir

J Guidaniel

8 decembre 2017

 

Avant de placer la pancarte à vendre, quelques infos de simples bon sens, peuvent éviter d’être pris au dépourvu, Savoir vendre.

Comment savoir vendre : particulier à particulier

Sans chercher les ventes sophistiquées, vente à la chandelle, aux enchères, voyons la vente de particulier à particulier. La plus simple pense t’on ?

Le prix on le préfère volontiers au dessus des prétentions affichées dans le voisinage!

Est ce la bonne méthode ? c’est vrai on peut toujours diminuer le prix après avoir tester le marché immobilier. En contrepartie le temps passe et joue en défaveur du vendeur, le plus souvent.

Savoir, choisir à qui faire visiter  et quel jour, visite seul ou en groupe le même jour. Oui, cela peut paraître curieux de « filtrer » les demandes. Tout, d’abord, une petite conversation au téléphone permettra de savoir ce que recherche l’acheteur potentiel. Lui ne connait pas votre maison, vous pourrez déjà savoir si les volumes, et autres critères font parti de son « carnet de commande ».

 Savoir  vendre :  méthode à définir

Vous allez recevoir inévitablement un ou des professionnels qui vont se faire passer pour acheteur. Si vous n’avez pu les démasquer, alors le débat risque de vous entraîner du mauvais côté. Quelques arguments bien rodés vont vous déstabiliser. « J’ai un client qui recherche ce bien, c’est tout à fait ce qu’il veut »….comment résister ? le prix ? il a tout à fait le budget ! etc etc…

Ainsi, le fait de savoir vendre, vous rassurera de voir se dérouler la visite telle que décrite.

Que recherche un agent immobilier ?

Faire son job, pardi, mais encore ? il fait commerce de vendre des biens immobiliers sans en posséder un mètre carré. Alors d’un côté il a besoin de « rentrer » des produits à vendre. Votre bien l’intéresse donc, de manière impérative, car sans stock de biens à vendre en vitrine moins d’acheteurs potentiels, pense t’on ?

Le prix n’est pas un frein pour l’agent immobilier, la suite viendra en son temps. D’abord prendre le mandat de vente s’impose. Exclusif de préférence sera la proposition du professionnel.

Confier son bien à l’agent immobilier

Exclusif ou non, la tactique se ressemble. C’est à dire, que l’enthousiasme de notre agent immobilier, ne faiblit pas, dans l’immédiat au moins. Puis vient le temps des désillusions. Les visiteurs sont cités et leurs remarques sont consignés avec mention positive ou négative.

La question du prix de vente

Le prix ne tardera pas à être débattu. Le Mandat ne peut être résilié qu’après trois mois. Aussi, avant ce délai, la question du prix sera exposé comme un blocage. Un avenant ne tardera pas à être signé avec un prix en baisse.

Cela reste une routine bien rodée. La commission du professionnel fait débat. D’une manière ou d’une autre le prix brut est supporté par l’acheteur. C’est bien le prix net qui revient au vendeur. Difficile d’y échapper, sauf à vendre son bien soi même.

Quelavenir

8 décembre 2017

J Guidaniel

 

Je suis vendeur de mon bien pourquoi?

En effet,  vendre mon appartement, ma maison, mon terrain à construire, Pourquoi, .La première question qui vient à l’esprit serait de savoir ce qui motive une telle décision?

La plus difficile à gérer sera l’urgence, car la situation occupe le champ  de toutes les cases à cocher. Ainsi, vendeur de mon bien immobilier, ai je un minimum de d’initiatives ?  Alors quels sont les comportements et astuces qu’il faut connaitre  pour être vendeur de son propre bien immobilier.

Bien immobilier a vendre

Bien entendu, le bien à vendre compte pour l’essentiel. Seulement, pour être pragmatique il faut placer les acteurs de l’immobilier dans le contexte d’abord. Ensuite il faut se représenter, le vendeur puis l’acheteur et enfin le bien à vendre. Est ce le bon ordre à prendre en compte ?

Prioriser l’espace immobilier

Ne faut il pas mettre en avant le bien à vendre en premier? ou l’acheteur ? quant au vendeur il me semble que dans tous les cas la forme passive sera sans doute la meilleure.

Vendre et le faire savoir

On aurait tendance à trouver cette idée banale. en effet, l’acheteur un tant soit peu convaincu de se loger fera un minimum de recherches. Pour autant l’occasion ne fait elle pas le larron ?

Vendre son bien immobilier à qui ?

Tout vendeur qui se respecte « sniffe » l’acheteur qui se présente. Déjà la visite du bien en dit long sur l’appétit de l’acheteur. La mise en scène serait à filmer, si l’on pouvait faire un laboratoire de la situation. De l’acheteur muet, indifférent, blasé au bavard, au curieux, en passant par le monsieur insatisfait, du genre je serais preneur si vous faites tel ou tel travaux d’amélioration . Et bien d’autres encore.

Lire la suite :

Savoir  vendre un bien immobilier

Comment vendre pour besoin d’argent

Quand vendre pour cause de mutation

Il faut vendre pour cause de divorce

 

 

 

 

 

 

Un patrimoine immobilier en Manche

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Pourquoi la taxe foncière augmente t elle ?

En 2016, 34 villes avaient procédé à une augmentation de la taxe foncière. En effet, malgré l’inflation proche de zéro, malgré la campagne électorale menée « tambours battants » sur le matraquage fiscale du gouvernement Hollande. Force est de constater que les maires de France n’ont pas tous intégré la notion du ras le bol fiscal, des administrés. Les statistiques de compétitivité du travail en France, montre que la durée légale est 1607 heures par an et par salarié en France. Je laisse le soin à vous chers lecteurs de faire vos comparaisons.

Taxe Foncière l’impôt des nantis

Le « nanti » semble provocant ! je risque de déraper sur l’étude de l’impôt que j’appelle « fantôme ». Vous savez l’unijambiste vous dit souffrir à l’endroit  de sa jambe amputée, sensation qui serait très éprouvante.

Pardon, de reprendre cette expression ! Mais la comparaison s’applique. En effet, fiscaliser à tout va, les propriétaires fonciers  sur le loyer « théorique » qu’il ne paie pas; fiscaliser pour le bien qu’ils occupent, nous  comprendrons mieux cette aberration psychologique. Bercy présentera une taxe superfétatoire par dessus la taxe foncière.

Il faut distinguer les départements, qui appliquent des hausses en fonction de la  revalorisation de valeurs locatives par exemple. Les maires des communes à l’intérieur de ces départements n’ont pas de pouvoir de décision. (Angers serait une victime de ces astuces ?)

Palmarès des 16 villes pour la taxe fonciere en France

Limoges semble le premier de la liste avec 6.9% de hausse, suivi de Nanterre avec 5.5%.  Metz 4.5%, le Mans 4%  supérieur à 4%. Rennes  2.6%, Angers 2.2%, Avignon 2.1%.  . Vitry sur Seine 1.6%, Toulon et Créteil 1.1%,  Aix en Provence et Besançon 1%. Au dessous de 1% :  Poitiers 0.9%, Montpellier 0.7%, Strasbourg 0.5% enfin Lyon 0.4% ferme la marche.

A priori, il ne semble pas y avoir de points communs entre ces villes. Pourtant Montpellier figure parmi les villes ou l’immobilier bâti serait en baisse, on voit la taxe foncière relevée inférieure à l’inflation.

La taxe foncière en mois de loyer

Proche des bailleurs d’Angers, j’avais relevé en 1981 (époque de la loi Quilliot) la taxe représentait peu ou prou un demi mois de loyer. En 2017, un bailleur angevin qui perçoit 550€ par mois, pour un logement T3 (3é étage avec ascenseur)   s’acquitte de sa taxe foncière : 1.044€.

En revanche, selon l’enquête UNPI  Grenoble sera la ville ou le bailleur verserait quatre mois de loyer pour s’affranchir de cette taxe foncière. Parait il qu’a Paris un mois de loyer suffirait ?

Le propriétaire immobilier serait ‘il  un rentier ?

Sauf à choisir des qualificatifs imagés pour différencier les facteurs économiques.  L’immobilier représente une  part croissante dans le patrimoine des français. Le marché immobilier soutient l’activité du pays en affichant 10% du PIB. Cela équivaut à 217 milliards d’euros de valeur ajoutée en 2015. (2015 étant une année de référence sans nulle doute inférieure à 2016, qui on le sait était l’année de la relance de l’immobilier en France). Qui aurait intérêt à vouloir casser la dynamique haussière de l’immobilier ?

Jacques Guidaniel

Investir dans l’immobilier locatif : Pourquoi?

A priori la question, placer aujourd’hui ses économies dans l’immobilier locatif, serait quelque peu décalée si l’on accorde du crédit aux déclarations du gouvernement qui prépare le budget 2018.

Et pourtant, tout n’est pas perdu, non ?
Dans le jeu des questions, et des réponses (aussi), du « çà eu payé » au « toutes taxes » nous avançons à l’aveuglette.

Les impôts en France

En effet, il nous plaisait de dire que la fiscalité en France n’était pas rétroactive. Depuis très peu, la vérité s’inverse en lisant la détermination du fisc qui taxerait les revenus des années antérieures exonérées, engrangés sur les placements de capitalisation, tels que PEA ou Assurance vie, etc.
Cela serait du jamais vu, au même titre d’ailleurs que de recevoir une facture EDF qui reprend la consommation de 2014 en y appliquant une « régularisation » sous la forme d’une facture « rectificative »… que veut dire alors facture acquittée ?

L’immobilier locatif, n’échappe pas à l’impôt ?

Reprenons la formule « verre » à moitié plein ou à moitié vide !! La logique de M Macron serait de privilégier (semble t il) les placements orientés vers la création des richesses, parlant des entreprises. Ainsi, un PEA ayant un portefeuille d’ actions serait encouragé ?
Maintenant l’immobilier locatif, ne peut se considérer isolément du problème du logement en France. En conséquence, taxer les revenus puis le capital immobilier sans désorienter les bailleurs paraît invraisemblable et pourtant.
La fiscalité ne peut être répressive, encore moins confiscatoire, alors qu’en Europe la fiscalité n’est pas unique. Aussi, il reste une place pour l’investisseur en devenir. En particulier pour un actif de 45 ans par exemple, qui paie l’impôt sur le revenu, le recours à l’investissement immobilier locatif s’avère judicieux.

L’immobilier locatif à crédit, c’est possible

La problématique d’un salarié qui envisage la retraite se tourne vers les placements en Euros ou supports de valeurs mobilières, avec le risque d’une déconvenue décrite ci-dessus. Les retraités actuels en savent quelques choses, la justice sociale s’applique aussi aux épargnants « qui n’ont pas tout dépensé ».
Donc, fiscalité changeante voire imprévisible, revenus suffisants pour vivre, et malgré tout penser qu’à la retraite avec ou sans impôt il ne faut compter que sur la répartition pour ses vieux jours !
L’immobilier composé d’un ou plusieurs appartements, répond aux inquiétudes.

Que sera l’inflation dans vingt ans ?

Que sera devenu un placement en numéraire sans revalorisation appropriée?
L’immobilier acheté à crédit répond à beaucoup de ces questions qui souvent ne se vérifient qu’après coup. A cela une question revient à la réflexion du bailleur de foncier, gérer soit même ou  confier le bien au professionnel de la gestion des biens.

Acheter ce bien et le louer, c’est épargner sans impôt (faire les simulations) calculette à disposition. Le but sera de ne pas s’obliger à une épargne « forcée », c’est à dire contraignante ! Avant tout, il s’agit d’une valeur future qui ne sera productive de revenus que la retraite venue. Les intérêts, les charges sont déductibles, à quelques exceptions près. Ainsi les loyers versés par le locataire, sont déduits du revenu foncier . Le meilleur calcul s’articule autour des revenus fonciers « déficitaires ».
Le moment venu les emprunts remboursés laisseront place aux loyers excédentaires, profitables à la vie de rentier.

Jacques Guidaniel

9 octobre 2017