La residence service senior a connu un grand succès.

Censi Bouvard : Effets d’aubaine garanti

• • Avantages fiscales apportées à la residence service senior sur un plateau par la loi Censi-Bouvard.

• • Une population de personnes autour du troisième et  quatrième âge, et

• nous avons sous les yeux la recette gouvernementale qui fonctionne depuis de nombreuses décennies.

Residence service senior un bon choix ?

Pourquoi jeter la pierre à la façade de ces beaux ensembles immobiliers dédiés, à la residence service senior. Ilconvient d’examiner les environs financiers adjacents.

Une population de retraités sans cesse plus importante, regardez les infrastructures inadaptées ou inexistantes au service des seniors. Tout de suite, nous comprenons mieux les intentions louables de cet encouragement à voir se développer les résidences de services.

Les effets du balancier

Pour autant nous n’avons pas inventé l’eau tiède. En effet, cette activité est très développée en grande Bretagne. Alors, encourager le développement des constructions de résidences de services en laissant les acteurs de l’immobilier opérer, n’est pas une faute en soi.

Bien au contraire, qui mieux que les 115 ou 120 exploitants actuellement en activité dans ce domaine, représentant quelques 7 à 8000 logements, connaissent ce secteur. D’ailleurs, les  cinq plus gros acteurs de partagent 40% du marché.

Balancier haut

Seulement les pouvoirs publics sont coutumiers du fait. Qu’il s’agisse du CICE, du Pinel, du Censi Bouvard et bien d’autres encore, les subventions pleuvent comme à Gravelotte, sur le marché économique. De fait, sans bien contrôler (au moins dans un premier temps), Cela,  crée des effets d’aubaine, comme autant de retenues …. à la source!!! (sans jeu de mots !!!).

L’aide par l’offre ou par la demande?

En ce qui concerne la residence service senior, le soutien financier est concentré sur l’acheteur. Malgré les conditions techniques justifiées un point faible survient dans le jeu. Je veux parler du contrôle des prix. En d’autres termes, les professionnels renforcent leurs marges et “prélèvent en très grande partie ” les avantages fiscaux.

Résultat le marché se porte artificiellement. L’attente des seniors pour ce type de logements est en accroissement exponentiel, le balancier de la demande tire le marché au plus haut. La demande à son tour encourage les prix déjà trop à la hausse, le piège est ouvert.

Le vertige : Retour du balancier

Deuxième remarque: On voit bien les valeurs de construction sont en écarts très supérieurs au prix de marché secondaire. En outre, soit dit en passant , lorsqu’on voit s’exposer les premières reventes. Les exploitants ou gestionnaires sont entraînés dans la spirale montante. Par voie de conséquence,  les loyers promis sur “le papier” entre 4,20 et 4,80% sont garantis pour les  3, 6, ou 9 ans “toujours” sur papier.

Balancier en Excès

Troisième remarque: On a fait le point sur le marché secondaire de la  residence service senior. Ainsi, la situation difficile s’installe et connaît la déprime ou plutôt découvre la décote entre prix de construction surfait et la réalité du marché.

Quatrième remarque: Si l’on veut revendre, le prix est littéralement cassé, les loyers fixés sont de fait surestimés puisque calculés sur les prix de construction, on  découvre  la réalité. Alors, nous constatons bien que la supercherie ne tiendra pas dans la durée.

Faillite du gestionnaire, loyers rabotés, et investisseurs plantés là au milieu du gué, voilà la situation actuelle que connaissent certaines régions là où le besoin était bien réel, mais où le marché fut vite saturé.

Que font les investisseurs et propriétaires?

Les uns vont revendre considérant la perte et rien d’autre.

D’autres vont renégocier  soit avec des fonds de pension, ou avec de nouveaux gestionnaires, mais la casse est drastique.

Enfin et c’est un cas intéressant la fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme signale un exemple dans la presse. Ce redressement passe par l’autogestion avec succès semble t il apportant des résultats encourageants

JGuidaniel