Tendance du marché

Les prix du marché immobilier évolue dans une période en forme sinusoïdale d’ordinaire lente. Le marché de l’immobilier est soumis à beaucoup de paramètres (saison, mobilité professionnelle, naturels : lié à la famille, à la retraite puis aurenouvellement de génération etc). Avant de changer de maison ,

Ce sont des choses qu’il faut savoir :

Marché déséquilibré

Le phénomène sanitaire conjoncturel provoqué par la pandémie du COVID illustre parfaitement cette lame de fonds provoquée dans le marché de l’immobilier. Le confinement d’une part et la restriction des libertés d’autre part sont un phénomène déclencheur inédit depuis un siècle.

La tendance du marché par région évoluera en fonction du marché de l’emploi. Les prix ne sont pas comparable après la fermeture de la centrale de Fessenheim, par exemple,  avec la tendance haussière des zones A et B1 Pinel par exemple. Ce cas illustre l’émergence de la tendance structurelle portée par un excès d’acheteurs en proportion des biens mis en vente par exemple dans ces zones.

Ainsi donc le marché évolue en fonction de facteurs conjoncturels, structurels dans un cycle habituellement lent.

Choix de changer de maison dans un marché déséquilibré

Bien entendu le facteur temps n’est pas négligeable et parfois piégeux, si l’on considère une mutation professionnelle.

Dans une tendance haussière du marché immobilier l’ achat immobilier est prioritaire sauf retournement imprévisible. Néanmoins si vous souhaitez acheter avant de vendre, cela vous permet à l’aide d’un prêt relais (prêt achat revente) de garantir la meilleure solution en matière de choix du nouveau logement. Choisir un logement demande du temps et répond à des critères divers et variés, souvent d’ailleurs difficilement conciliables dans un couple avec enfants. Rechercher la proximité des écoles, des commerces, des lieux culturels et en dernier lieu l’événement COVID bouscule les habitudes et de s’éloigner de préférences pour un achat immobilier pourvu d’un jardin ou d’une terrasse pour le moins.

Inconvénients

Le crédit relais n’est pas très difficile à obtenir lorsque le marché de l’immobilier est placé dans le contexte examiné ci-dessus. En revanche souscrire un prêt même en relais de la vente est couteux, quelque soit le taux d’intérêt. Aussi l’ apport personnel limite énormément ce s frais inhérents à ce changement de domicile.

Conseils :  Veiller aux aspects financiers :

Attention de bien évaluer votre logement actuel. En effet, la valeur sentimentale masque bien souvent les erreurs d’appréciation. De plus il est très difficile de se fixer  pour un prix sachant que l’agence immobilière  en attente de signer le mandat de vente ne voit pas d’objection à cette surcote.

Bien connaitre la technique de vente de l’agent immobilier évite bien souvent une bévue. Remettre votre logement actuel dans une ou plusieurs agences immobilière ne modifie pas foncièrement cette méthode de vente.

Les relations avec le vendeur s’étiolent avec le temps puis vient le moment du verdict :

• X  personnes me disent les défauts suivants, …
• y personnes font des propositions bien en deçà du prix demandé  ….

Voilà installé le dilemme, si  je résiste aux arguments de l’agent immobilier, alors que les frais du prêt relais s’accumulent ? me place dans une situation cornélienne .

 Attention plus le temps passe  et plus vous serez enclin à regarder le besoin indispensable d’ augmenter  le prix de vente !…  pour faire face au compromis de vente signé.(notion de compensation financière).

En un mot vous seriez tenté d’augmenter le prix de vente de votre logement  déjà surcoté, pour retrouver le même capital résiduel, après l’ acte de vente du logement actuel.

Conjoncture baissière du marché immobilier

Chacun garde en mémoire le retournement de situation qui s’est joué notamment en région parisienne après les confinements sanitaires.

Vivre entassés dans un appartement dont l’espace est calculé au plus juste, vient de redéfinir la politique des acheteurs . Le COVID s’installe, mieux il rebat les cartes dans le marché immobilier évoluant dans une courbe conjoncturelle.

La bonne stratégie sera de vendre en premier lieu puis acheter ensuite. Les prix de l’immobilier orientés à la baisse , joue en votre faveur.

Ainsi faire coïncider les souhaits de l’acheteur avec les prétentions du vendeur reste du domaine de la négociation.

Dans une telle situation et compte  tenu des arguments développés, ci-dessus, Vous savez à l’évidence que  la parole appartient plus que jamais à l’acheteur.

Le temps de la vente n’est pas limité car vous n’avez pas d’engagement financiers en cours.

 Le compte à rebours ne se déclenchera vraiment qu’après la signature du compromis de vente. Le top départ sera donné après la fin des clauses suspensives. C’est-à-dire lorsque l’acheteur aura bien la confirmation de son financement.

Le crédit immobilier n’appelle pas de remarque particulière dans ce cas de figure l’opération s’apparente à un projet immobilier classique.

RESUME :

• Savoir choisir la formule qui s’adapte tant à vous qu’à la conjoncture économique du moment,
• Garder en tête que c’est bien l’acheteur qui a la parole au cours de la négociation, pour ainsi le dernier mot ,
• Bien vérifier que votre objectif fixé en terme de compensation financière entre achat et vente ne dévie pas du résultat escompté
• Savoir qu’un prêt relais va à l’encontre de la logique basique du vendeur … plus les frais du crédit augmente plus vite vous devez revoir votre prix de vente, ou alors trouver les solutions intermédiaires pour y pallier
• Se mettre dans la peau du vendeur pour débattre de la pertinence des services offerts par votre bien. Ce que l’on appelle dans le jargon voir d’un œil neuf.
• En tout dernier, évitez à tous prix la précipitation signe d’impréparation ou de scénario sous estimé.