Le travail en famille …. une variante au télétravail ?

La notoriété de l’ entreprise familiale dépasse largement le nom propre à l’origine de l’enseigne commerciale du même nom. Je ne me hasarderais pas à les citer tant elles sont exagérément nombreuses.

Il me semble que la définition officielle aurait occulté l’entreprise familiale qui devait sans doute représenter la totale majorité des entreprises à l’origine. Selon les Echos entrepreneurs 83% des entreprises françaises se reconnaissent sous ce vocable. Pour faire simple, une entreprise représentée sous la forme société qui regroupe les parents et les enfants voire la fratrie, rappelle le type familial de la TPE jusqu’à l’entrée en bourse, somme toute.

Part la suite, l’actionnariat trouble quelque peu « la pureté » des termes . En effet, Il s’agit alors de préciser les participations pour reconnaitre les membres de la famille.

La famille dans le sillage du père

La résilience c’est le mot qui nous vient à l’esprit si l’on s’approche d’une TPE. Le but, l’objectif, la nature de l’activité ne dépendent pas forcément d’un choix avant-gardiste, mais plutôt de situations qui prennent corps dans le temps. Un artisan qui voit son activité prospérer recherche la main d’œuvre au plus près de lui, avec une notion de confiance renforcée. La famille y figure au premier rang.

L’activité économique à l’échelle du pays n’est pas la priorité du chef d’entreprise, son marché est avant tout local. Les changements d’échelle relèvent bien souvent du devoir immédiat d’accompagner l’activité grandissante, bien avant que de penser prélever le fruit du travail accumulé.

Ainsi la « société familiale » s’installe durablement à l’image du chêne , encore scion, qui prend racine dans le taillis avant d’imposer ses frondaisons pour les siècles à venir.

Le chef d’entreprise ne devient pas un manager, je pense plutôt qu’il y est naturellement prédisposé . Les crises systémiques lui font prendre conscience que son entreprise résiste d’autant mieux que les réserves au poste des capitaux permanents sont stables.

Le bon sens préside aux affaires des petites entreprises familiales bien avant de tenter de saisir une opportunité. J’ai en tête une entreprise qui travaille le plexiglass entre autre et qui s’est trouvée submergée en mai, quand la COVID imposa les mesures sanitaires de l’après confinement .

Capitaliser toujours plus

A court terme, la société familiale apporte l’essentiel à la famille, l‘esprit affectio-sociétatis concerne chaque membre. La cohésion confond le capitaine et ses matelots sans faire perdre de vue le rôle de chacun.

La leçon de la vie est bien présente surtout lorsque la solidarité exige la participation de chacun sans réserve devant une catastrophe naturelle, un accident, une maladie, une invalidité, l’entreprise représente une entité aussi solide qu’une famille, un cercle familial.

Les entreprises familiales les vraies font de leur publicité un sacerdoce du genre maison fondée en … ou encore Entreprise … de père en fils depuis 4 ou 5 générations par exemple…. et bien entendu la publicité devient originale lorsque l’une des filles reprend le flambeau.

Nous l’avons compris le socle de l’entreprise familiale réside dans la confiance des membres entre eux, avant tout. La notion de réglementation du temps de travail, est la plupart du temps sous entendu.

Néanmoins, il n’y a pas de business sans une rigueur et une autorité . D’ailleurs les valeurs fondamentales créent le climat de confiance tout autant que l’ambiance qui y règne. En résumé, l’intérêt est un bien commun, une vision sur le long terme. Dans le meilleur des cas la succession fait partie du projet quotidien, une autre façon de responsabiliser les jeunes générations qui pourraient se voir ou se croire  à l’abri du besoin.

La relation à taille humaine

Les clients, les fournisseurs , le comptable, la banque, partagent une relation de confiance. La notion d’actionnariat prend une toute autre dimension ici, un changement de camp en quelque sorte, soit qu’il s’agisse d’un actionnaire unique c’est à dire détenant plus de 95% et la vie continue en forme familiale soit que le capital sera  dilué et alors nous entrons de plein pied dans une activité régie par le code du commerce et de l’industrie, sans doute avec un effectif salarié conséquent.

La communication est porteuse de bon sens, en harmonie avec les valeurs de l’entreprise familiale. Rien de surprenant que ces entreprises souvent basées dans des communes de moins de 50.000 habitants participent aux activités caritatives ou sportives locales. Le département de la Vendée est à citer dans cette catégorie particulière.

La recommandation propagée par la clientèle vaut mieux qu’une publicité « quatre par trois « sur les bords de la nationale.

L’avenir des entreprises familiales tient à quoi ?

Entreprise familiale ou société familiale ne modifie pas le cours des choses, tout juste si le jeu de la concurrence fixe le cap de  la famille. Un savoir faire, une méthode bien rôdée, une curiosité aiguisée tracent le chemin des entreprises à la manière du Puy du Fou que je me dois de citer tant il est l’œuvre humaine par excellence.

Une idée force, une expérience, une histoire ancrée dans un lieu, dans des événements décisifs, comme une logique offerte aux âmes bien nées !! résument mon propos .

La recherche du profit n’est pas une fin en soi, d’ailleurs les bilans le montrent s’il le faut, par la pertinence du modèle de capitalisme familial, qui est axé sur la pérennité de l’entreprise bien avant la distribution des dividendes.

En revanche, chaque médaille cache son revers. Toute entreprise aujourd’hui, se doit d’atteindre la mise en place des objectifs suivants :

• d’envisager l’avenir en formant les jeunes apprentis qui sont chronophages à priori mais tellement fort en terme de continuité,
• selon l’activité, faciliter l’opportunité des contrats d’alternance qui sont porteurs d’ innovation et de notoriété,
• Favoriser la transmission du savoir faire eu égard aux valeurs fondamentales de la société familiale,
• Améliorer les compétences des collaborateurs , s’astreindre à la formation continue dans un environnement qui bouge,
• enfin former les futurs repreneurs, qui sont « le talon d’Achille » de nos entreprise familiales , les fleurons en devenir.

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Pandémie Covid-19 enfante le télétravail

Faire face à la crise : le maître mot est lancé tant pour une prise de conscience, qu’à vouloir déconfiner de cette idée fixe . En premier il s’agit d’une épidémie pour les optimistes une pandémie pour les économistes les jongleurs de statistiques, voire une endémie pour les plus pessimistes. La découverte du vaccin replacera-t-il le monde sur son axe avec ou sans inclinaison à l’image de notre planète.

Sur le plan sanitaire

De la stupeur à la prise de conscience il s’est écoulé quelques mois. Maintenant les politiques reprennent la main sur les scientifiques du moment. Les actions en bourse montrent la direction du futur si l’on croît toujours que la bourse des valeurs anticipe l’actualité. Elle fait la part belle aux laboratoires de recherche d’une part, au pays les plus avancés ou simplement en période électorale, d’autre part. Le monde appartient à celui qui se lève tôt, quitte à s’y méprendre avec le pays du soleil levant.

Sur le plan sportif et culturel

Nous assistons au match entre les dirigeants et les sportifs à la télévision, car la jauge est fluctuante et au « tour de vis » mouillé pour parodier le doigt mouillé.

Le tour de France , les 24 du Mans, et bien plus encore reportent les compétitions avec plus ou moins de chance. La France  cherche un monde sportif meilleur.

Roland Garros attendra ! Roland Garros voulait en finir avec la pluie. Hélas le toit gigantesque ne protègera pas du COVID 19 et sera bien dérisoire si le virus envahit le stade. 5.000 spectateurs pas plus composeront le cluster Roland Garros 2020.

La troisième mi-temps clandestine

Les bars, les terrasses et les salles de sport et bien d’autres sites de loisir baissent le rideau, sans bien savoir si la réouverture aura à nouveau lieu  un jour . Sans être devin les interdictions resteront inefficaces contre les risques de se réunir avec ou sans autorisation.

Changer à cause du coronavirus ou grâce à cette crise sanitaire

Observateurs de tous bords repensent pour nous ce que la société sera ou à qui elle devra ressembler?

Moment historique pour les uns, opportunité historique relire Malraux  » notre unité d’action ? c’est l’interrogation ! rassembler autour d’une vision collective au coeur de l’action ..voilà qui est dit .

L’isolement, le confinement, l’arrêt de toute activité humaine ouvre des horizons jusque là inexplorés. Tout d’abord faute de temps, mais surtout parce que il n’y à plus d’interdépendance obligée, nous sommes face à nous même, encore plus loin dans l’expectative des jours nouveaux, dans l’espoir d’un meilleur destin.

Les grandes crises ont porté leurs fruits, d’innovation, de projets libres d’être  isolés en dehors des instituts hiérarchisés. La réflexion est d’autant plus élaborée que l’environnement perturbant, le bruit des engins s’est tu, alors les oiseaux occupent des lieux insolites d’habitude réservés jusque là à la circulation.

Penser à s’évader en plein confinement, c’est bien le propre des humains. Utiliser tous les moyens qui soient à portée immédiate : la télévision, les communications par fil, par Wifi, GPS , visio conférence, etc … donnent tout à coup des ailes et ouvrent tout d’abord un soupirail puis une fenêtre sur l’avenir balbutiant : le télétravail par exemple.

Ce n’est rien à priori, le télétravail existe déjà, mais pas sous cette forme. En effet, en France ! les lois les règlements, les accords d’entreprise, les débats et manifestations président à l’accouchement « d’une souris » parfois. Cette fois ci les salariés sans faire valoir de DROIT de retrait emportent quelques matériels de l’entreprise et s’installent dans leur cuisine, dans leur salon ou autres endroits des plus insolites avec la ferme volonté de se raccrocher à la vie sociale.

Enjeux économiques en tirant le fil d’Ariane

Le télétravail pour réinventer l’esprit d’entreprise

Au delà des risques imminents de boggage,  d’intrusion de  virus « Ransomware » les salariés utilisent les logiciels de l’entreprise avec une productivité plus que raisonnable semble t il. A tel point que les grandes entreprises modifient et redéfinissent leur mode de travail, renforcent les outils de cybersécurité et revisitent les moyens à mettre en oeuvre pour vivre ce bouleversement dans une cohésion qui reste à inventer, veiller aux équilibres fragiles et sensibles : la confiance, la performance et en définitive le contrôle. Voilà le télétravail sur la planche à dessin.

Les entreprises devront laisser place à la concertation, l’innovation d’où qu’elle vienne, notamment avec la mise en place de la 5G si le confinement devait l’emporter, privilégier une sorte de brain’storming en direct, afin de placer le curseur de manière évolutive pour accompagner l’ avenir « phygital » entre éloignement et « présentiel » d’un côté et sentiment de confinement dans des postes difficilement conciliables voire impossible à distance.

Immobilier son évolution après confinement

Les professionnels ont pris conscience du virage amorcé vers les périphéries, les zones de campagne à une heure voire deux heures de l’entreprise, de la recherche des résidences principales.

D’ailleurs les grands constructeurs n’ont pas attendu pour incorporer dans leur programme nouveau un « cocktail » de coworking, de « mutualisation » de certains espaces, de bureaux même de chambre d’amis sans oublier des espaces communs aménagés, paysagés, sans oublier non plus,  les places de parking qui pourraient recevoir des véhicules de salariés environnants le jour et retrouver les voitures des propriétaires occupants le soir.

Les logements sont conçus en priorisant les conceptions modulaires, réfléchir à l’idée d’utilisation des petits espaces perdus en ce moment. L’idée du télétravail, du travail à distance est dans les toutes les têtes.

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Après avoir subi la crise jamais vécue jusqu’ici par les petites et moyennes entreprises, après 60 jours d’arrêt d’activité, les indicateurs sont interprétés avec pessimisme.

Les entreprises en France selon leur importance gèrent leur trésorerie en cascade. Les grandes entreprises retardent leur règlement face aux sous traitants qui à leur tour ont recours au PGE.

Cette situation loin d’être confortable connait un impact important sur nos entreprises. La volonté du chef de l’Etat Emmanuel Macron, les travaux du ministre des finances Bruno Le maire prodigués sans ménagement retiendront ils la vague de faillites qui se forme depuis le 20 Mai 2020.

Les entreprises (TPE et PME) en activité de croisière fonctionnent avec une trésorerie de 4 à 5 mois dans un flux de commandes régulier.(dans le meilleur des zones d’activité).

Situation économique mitigée

Les journaux financiers avancent le chiffre de 10.000 entreprises qui auraient échappé momentanément au dépôt de bilan. L’aide financière de l’Etat notamment avec la prise en charge du chômage partiel ralentit la chute dans beaucoup de cas.

Par ailleurs le recours au télétravail corrige à la marge la productivité. Néanmoins, les entreprises dans un marché tendu ou sensible se sont vu refuser le prêt Garanti par l’Etat.

Devant les difficultés du coronavirus, la banque motive son refus en considérant la crise du  coronavirus révélateur d’un état précaire.

Les décisions prises en fin d’année 2019, qui semble t il sont dé-corrélées de la crise sanitaire, ont porté un coup terrible à un secteur clé de l’économie. Le bâtiment, les permis de construire ont chuté  de plus de 25% et les mises en chantier d’autant.

En Effet, le HCSF (haut conseil de stabiliité financière) compte tenu des taux d’intérêts très bas, de la hausse continue des prix de l’immobilier, a, rappelé les règles de sécurité dans le financement des crédits. Une manière de rendre plus sélectif l’accès au crédit.

intervention du HCSF

La concurrence entre banque, leurs liquidités abondantes, la crainte de devoir déposer leurs fonds à la BCE et surtout de devoir payer un intérêt négatif, ont boosté notablement la distribution des prêts immobiliers.

L’intervention du HCSF, à la recherche de la stabilité financière, par son intervention prévoyait et anticipait le risque d’impayés des acquéreurs immobiliers. Beaucoup d’entre eux ne disposaient pas d’épargne de précaution, c’est à dire d’apport personnel qui devrait couvrir au minimum les frais de dossier et garantie.

En rappelant à la banque que le financement sans apport ne serait plus recevable, que le taux d’endettement des ménages pour le remboursement des emprunts doit rester en déçà des 33% des revenus, et que la durée du financement ne peut excéder 25 ans, le marché de l’immobilier subissait la crise « de l’encadrement du crédit » bien  avant la crise sanitaire.

Alors que les ménages, ont épargné pendant la crise sanitaire du coronavirus, l’économie du pays aborde la période des vacances et chacun espère le rebond en V . L’épidémie du coronavirus est tout doucement en déclin, il est doucement en train de reculer. L’activité économique résorbe les retards depuis la fin mars, seulement la reprise attendue se fait attendre. Les vacances retardent les effets.

Evolution, vers une vague de faillites

Si les entreprises familiales semblent résister mieux grâce aux investissements tirés des fonds propres, beaucoup d’entreprises ne disposent pas de réserves , ni ressources stables faute de réaliser des bénéfices.

La trésorerie se réduit au crédit fournisseur, dans certains cas . D’ailleurs ce sont ces entreprises qui ont été pour la plupart écartées du PGE.

Déjà les licenciements économiques limiteront ils la casse dans les prochaines semaines ?

Sans revenir sur les décisions arbitraires dans le secteur du bâtiment qui soit dit en passant fait cruellement défaut avec quelques 400.000 logements à peine chaque année, contre le million programmé, les pouvoirs publics donnent du leste aux entreprises en difficultés.

Depuis fin avril ce secteur décline, les entreprises paient un lourd tribu du fait du coronavirus une vague de faillites est à venir.

Les pouvoirs publics modifient la date de déclaration des cessations de paiement. Une façon de ralentir la chute. En effet, l’entreprise en difficulté, qui ne paie plus les factures, doit au risque de sanctions personnelles envers le gérant, déclarer la cessation de paiement au greffe du tribunal de commerce dans les 45 jours.

L’Etat conscient du boomerang annule la période de la crise sanitaire et de ce fait la date fatidique des 45 jours échoira le 7 octobre 2020.

Les prochaines semaines seront critiques, la période dite  critique des faillites vont sans doute exploser aux portes du plan de relance.

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Il n’est pas besoin d’être expert en écologie ou leader d’un parti politique pour vouloir défendre la planète. Un peu de bon sens pourrait on dire suffirait à apaiser les esprits en matière d’environnement.

Qui ne se souvient pas de la catastrophe à la suite d’un violent orage qui qui s’est abattu sur le Grand Bornand en 1987. La coulée de boue avait dévasté le camping occupé plusieurs centaines de mêtres plus bas.

En rappel, 1992 ce sera le tour de l’inondation de Vaison la Romaine pour « un phénomène du submersion » les journalistes relataient les « maux » pour décrire les conséquences de l’imperméabilisation des sols . En effet, le bitume, les constructions, les moyens de communication sont autant de parties recouvertes imperméables, et par conséquent de modification du ruissellement des précipitations orageuses.

Les aéroports font partie de ce chapitre .

Beaucoup plus près de nous, le projet de « déplacement pour agrandissement » de l’ aéroport de Nantes Atlantique sur la commune de Notre Dame des Landes lancé en 1963 ,connut un combat d’idée entre les volontés de la collectivité et de la région Pays de loire , contre les écologistes qui s’ opposaient au bétonnage des prairies humides au Nord de Nantes. Le projet fut abandonné en 2018.

Plan Biodiversité 4 juillet 2018

Malgré tout le bon sens s’articule autour de cette volonté d’atteindre le « Zéro artificialisation nette à terme ». Un peu comme la pollution carbone qui oblige les pollueurs à compenser, cet objectif définit la volonté à défaut de stopper l’artificialisation, de renaturaliser autant de surfaces sur des sites rendues à la nature.

Bien entendu, le développement urbain comme un train lancé, ne s’immobilise tout de suite en rase campagne. Non, y penser, rationaliser la consommation des espaces naturels, forestiers et agricoles, engager un plan de gestion, conforte les bonnes intentions.

Stabiliser ce phénomène supposerait de bien connaitre l’ampleur des besoins, la nécessité , et de quantifier les surfaces qui devront disparaitre. Par suite, il faudrait connaitre la perte de capacité de production de ces sols perdus, pour envisager la compensation.

Sols des villes et des campagnes

Autre point, comment définir sans parti pris, au recensement des principaux déterminants que sont le bâti et le non bâti, l’usage agricole, le plan d’occupation des sols, le foncier son prix suivant les zones, les écarts de prix au mêtre carré construit en ville ou en périphérie, sans céder à la pression des acteurs et élus.
Les choix politiques , communes, intercommunalité en faveur de l’urbanisation, de la planification des zonages, influencent la délivrance des autorisations de construire et d’aménager.
A qui revient en résumé la décision sage de transformation sans copier le Baron Haussmann qui n’aura d’égal que le marquis de Vauban, en matière d’occupation des sols, à l’époque exempte de contrainte .
L’intervention de l’ Etat n’est pas neutre dans l’accompagnement des collectivités en matière de logements. La concertation avec les commissions de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire , sans laissé sur le côté la préservation des espaces verts et de manière prioritaire la place des terrains agricoles, qui reste à encourager.
Le choix des propriétaires foncier, de l’agriculteur qui prend sa retraite sans successeur sera autant de causes de vente des terres agricoles. Par suite, les promoteurs et les acteurs de l’immobilier dépendront directement des prix du mètre carré de foncier, et par conséquent la recherche de rentabilité conduira vers des constructions pavillonnaires ou collectives , ne laissant que peu de place à l’aménagement utile au bien vivre ensemble.
Les ménages appelés à vivre au plus près des entreprises subiront le coût des logements mis à disposition. Ainsi l’artificialisation dépend d’une pyramide de décideurs à commencer par l’implantation des entreprises qui nous le voyons induise un tissus économique local.
La recherche du développement industriel et du tertiaire complétés par l’urbanisation du bassin d’emploi marque l’occupation des sols différemment à l’échelle locale, départementale ou de la région. Il semble évident que des zones dites d’activité sont le fait de facteurs intervenant autant d’opportunité que d’une étude longuement préparée. De cette source embryonnaire , le développement sera ou ne sera pas respectueux des sols.

Impacts sur l’environnement

L étude du plan de biodiversité souligne trois tendances qui impacte différemment l artificialisation et l imperméabilisation des sols.
• le paysage rural, le bassin hydraulique (Notre Dame des Landes) détermine le respect des usages
• la dégradation des propriétés , tenant compte des activités polluantes ou non
• la perte de capacité productive et maintenant la perte de stockage du carbone
Ces trois points font à chacun leur tour la une des journaux. Les inondations répétées dépendent en grande partie des implantations, des activités, des effets du climat en définitive.
Les dégradations consécutives aux contradictions sur l’écosystème, (déforestation, suppression des terres agricoles, comblement des zones humides sans tenir compte des bassins hydrauliques naturels) font courir des catastrophes de plus en plus prévisibles.
La pollution par émission de CO2 est un phénomène complémentaire. La mise à l’index des véhicules des particuliers, n’est qu’une goutte dans l’océan des bonnes intentions.
Autant les déplacements aériens entrent dans le processus écologique, autant la navigation maritime, les bateaux, navires, pétroliers font beaucoup plus de ravages en matière de pollution atmosphérique, sans crier gare.

Les enjeux de biodiversité

L’activité économique, les échanges, le commerce internet, modifient les circuits habituels. D’un côté la construction d’espace de stockage dans les zones d’activité (terminaux de livraison, Amazon) encourage la vente par internet, d’un autre côté on assiste à la désertification des commerces de villes.
Ce phénomène s’amplifie, les collectivités font tout pour interdire la circulation des automobiles, limitation de vitesse, sont autant de frein qui détournent les consommateurs.
ne sera que la variable d’ajustement des grandes surfaces. Depuis la loi Royer on ne peut que déplorer l’envahissement des périphéries par l’hôtellerie et les centres commerciaux.
Il sera difficile de concilier l’économie et l’ occupation des sols, la notion de patrimoine, ne pas confondre ressources et consommation, tant les éléments sont étroitement interdépendants.
L’écologie n’est ni une religion, ni la propriété d’un courant d’idée politique qui serait la chasse gardée de la droite ou de la gauche exclusivement. Il s’agit , au même titre que la défense des animaux d’un code de bonne conduite, qui s’adresse à tous.

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La retraite n’est pas synonyme de farniente, ni de vie heureuse à l’abri des tracas financiers non plus. Vous avez pris votre retraite depuis déjà un certain nombre d’années, des travaux dans votre propriété, des soucis de santé ou tout autre aléa peuvent venir troubler votre tranquillité.

Nous avons avons étudier à l’occasion d’article sur ce sujet, en abordant le prêt de trésorerie grâce au rachat de crédit. Il existe aussi différentes possibilités pour retrouver des liquidités sans modifier ses habitudes de vie.

Les patrimoines concernés sont immobiliers , mais également financiers, tel que la SCPI démembrée ou en pleine propriété, tout autant que les valeurs mobilières.

Vendre en viager

Nous savons que le retraité peut décider de vendre son bien immobilier en viager. Ainsi, il perçoit un capital tout de suite appelé « bouquet » et pour la partie du bien « à crédit » il perçoit une rente « viagère » calculée sur son espérance de vie. L’acheteur deviendra propriétaire en pleine propriété au décès du vendeur, telle est la condition sine qua non du viager.

Donation partage

En revanche le couple de retraités peut très bien offrir à leurs héritiers une donation partage moyennant la perception d’une rente viagère aussi. Sans avoir besoin d’argent immédiat la donation avec réserve d’usufruit permet également aux retraités de rester dans les lieux la fin de leurs jours, par exemple. Ils peuvent aussi, quitter le bien donné, mais se réserver les fruits du bien en le louant , tout est question de convention.

le nu propriétaire achète ou reçoit un bien, sans avoir la possibilité de jouissance sur le bien. En revanche la valeur du bien, de ce fait ne représente qu’une fraction de la valeur en pleine propriété. L’aspect fiscal de cette transaction incite à sa réalisation.

Avantage fiscal

Un exemple, d’avantage fiscal par cette opération de donation de parents à enfants, met en évidence le mécanisme. Un bien locatif qui représente une plus value en cas de vente de gré à gré, peut être inclus dans une donation de la nu propriété ou de la pleine propriété, selon le meilleur calcul.

L’exemple fiscal simple serait de choisir une donation maximum exonérée à hauteur de 100.000€ correspondant à la valeur de la nu propriété, et de ce fait le donataire serait exonéré de frais et impôts. Au décès des parents l’usufruit disparaît, la pleine propriété est reconstituée, sans frais.

Démembrement temporaire

La gestion de patrimoine conduit inévitablement à faire des choix, la fiscalité y incite bien souvent. Vendre la nu propriété en se réservant l’usufruit permet de percevoir immédiatement jusqu’à 60% de la pleine propriété. L’ usufruit temporaire par principe s’éteindra avec le décès de l’usufruitier, ce qui met un terme au démembrement. Le nu propriétaire récupère la pleine propriété, c’est la fin du démembrement.

Très rarement, on assiste à la vente de l’usufruit, qui serait payable à l’usufruitier. Les raisons de ce choix vont à l’encontre de ce processus qui à vocation à permettre la transmission des biens pendant le vivant du donateur. Qui achètera l usufruit ?..

La gestion locative

Le besoin de trésorerie d’un retraité peut se comprendre, lorsqu’il vend la nu propriété d’un logement locatif. Le vendeur perçoit des fonds, sans modifier son statut de bailleur. Le prix d achat sera payé comptant ou à crédit. L’acheteur peut emprunter pour acquérir ce bien sur une durée de 10, ou 15, ou bien 20 ans. Le prêteur de deniers, s’il prend la garantie réelle sur le bien, s’exercera sur la nu propriété dans l’instant, avec l’éventualité d’avoir recours sur la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Le nu propriétaire, souvent une personne active plutôt jeune, investit pour le long terme. Doté d’un métier et qui paie des impôts sur le revenu , sera intéressé par des investissements immobiliers sans revenus fonciers, ni prélèvements sociaux.

Le conseil en gestion d’un CGP s’apprécie par le montage fiscal d’une part et la perspective de constituer un patrimoine productif, pour le moment de la retraite venue. Les sociétés de gestion redoublent d’ingéniosité, pour apporter des solutions aux problèmes d’argent.

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A partir du TAEG

Nous connaissons le Taux Annuel Effectif Global . Ce loyer de l’argent prêté est assorti de règles édictées qui comprennent les frais et accessoires relatif au financement.

Dans le cas du prêt immobilier, nous trouvons le taux d’intérêt nominatif appliqué mathématiquement, puis nous additionnons la cotisation d’assurance emprunteur obligatoire, enfin nous ajoutons les frais de dossier bancaire du prêt .

La partie frais de dossier complète le TAEG en reprenant les services accomplis par les intermédiaires rémunérés par l’emprunteur. En outre les frais comprennent l’obtention de la garantie du prêt, il s’agit en particulier, de l’hypothèque, du privilège de prêteur de deniers , et plus généralement de la caution mutuelle et autres garanties spéciales nantissement de contrat d’assurance ou de portefeuille de titres.

Pour être complet, il peut arriver d’ouvrir un compte spécial dédié spécialement aux opérations de paiement des mensualités de prêt qui s’ajoute alors aux frais .

Remarque : les frais d’enregistrement liés au transfert de propriété ne sont pas pris en compte.

Le Taux d’usure appliqué

Au 1er Mai 2011, le taux d’usure s’applique non plus en fonction du crédit mais des montants par tranches.

Défini par le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, il est publié en fin de trimestre au journal officiel et s’applique pour le trimestre suivant.

Comment calcule t on le taux d’usure ?

La Banque de France, élabore une enquête de terrain auprès des établissements de crédits référencés. Les données sont regroupées de façon à ressortir le taux moyen du TAEG par catégorie de prêt.

En définitive , la Banque de France augmente d’un tiers la moyenne des TAEG observés par catégorie de prêt.

Pour exemple : un prêt de 2.000€ observé dans le trimestre à 14.25% servira de référence au taux d’usure applicable le trimestre suivant à 19% .

Le taux butoir

A la lecture de cet exemple les banques vérifieront à l’aide des listes ci dessus, comment établir un TAEG inférieur à 19%.

Un taux pratiqué supérieur serait illégal.

Cette observatoire du taux effectif moyen pratiqué permet à la fois d’amortir les augmentations des taux de crédit offerts et à la fois fournir un régulateur de l’économie du marché du crédit et des risques inflationnistes.

Depuis 2017, le seuil d’usure appliqué aux crédits immobiliers à taux fixe subit une différenciation par la durée de remboursement du crédit.

Tout d’abord, le prêt à taux fixe appliqué pour une durée inférieure à 10 ans.

puis, pour une durée comprise supérieure à 10 ans et inférieur à 20 ans ,

enfin les prêts à taux fixe supérieur à 20 ans

Les limites du taux d’usure

Alors que la France battait les records incessants de baisse de taux depuis plusieurs années, on comprend que la taux d’usure appliqué de trimestre en trimestre de baisse de taux moyens effectifs , ne pouvait constitué un obstacle. Dans les faits il suivait la baisse généralisée.

En effet, bien que les frais et accessoires soient directement dépendants du taux d’usure, la concurrence entre les banques dans cette période faste jouait le rôle de régulateur.

A l’inverse, ou à contrario, en période de hausse , le taux d’usure provoque un handicap en période de relance de l’économie d’une part, et de hausse des taux d’intérêt d’autre part. Une sorte d’effet de ciseaux compresse le mode de calcul. La hausse nouvelle du taux est incluse sous le plafond d’usure.

Taux d’usure : inconvénient

Nous voyons apparaître dans un premier temps les victimes de ce mécanismes qui sont en particulier des ménages modestes. Pourquoi?

Dans la pratique, la négociation avec les banques penchent vers les plus beaux dossiers. C’est à dire, que les meilleurs profils représentent un potentiel pour la banque.

Autrement dit « les meilleurs taux d’intérêts ne leur sont pas réservés », autre revers préjudiciable ! de ce fait, les dossiers aux limites du financement. Ajoutons à cela la remontée des taux d’intérêts non retenus dans l’observatoire de la Banque de France qui nous l’avons vu constate à posteriori.

L’ exclusion du crédit ne s’adresse pas exclusivement aux plus modestes.

Parallèlement, les retraités sont aspirés dans l’oeil du cyclone « taux d’ usure ». Dans l’ordre, ces transactions du grand âge, concernent des changement de résidence principale en recherchant un logement plus adapté. Voyons l’incident en exemple :

• personne âgée de plus 60 ans donc assurable sous réserve avec surprime dans le meilleur des cas,
• revenus constitués, de la pension retraite et de revenus fonciers ou mobiliers, dont les rendements « ne garnissent » pas le panier de la ménagère,
• en revanche la vente de la maison précédente représente un apport personnel conséquent,
• Dossier intéressant pour la banque : crédit demandé 100.000€, apport 200.000€,
• Prêt obtenu : taux nominal 1.8% sur 20 ans , caution mutuelle ? demandée malgré la valeur du bien deux fois supérieur au montant du prêt, coût 1500€, frais de dossier 500€ et commissions courtier 1.000€, cotisation assurance de prêt 0.9% du montant emprunté soit 900€ par an … le taux de l’usure au 1 er avril est de 2.51 (taux maximum) alors que le TAEG assurance comprise monte à 3,74%.

Résumé :

• taux d’usure discriminatoire indépendamment des moyens de l’emprunteur.
• exclut les primo accédants le plus souvent sans apport

Le taux d usure qui veut protèger les emprunteurs handicape les plus faibles… pas de marge de négociation envers la banque … le recours à l’intermédiaire, courtier en crédit s’avère indiscutable ? mais petit dossier, la banque recherche les dossiers à forte marge. (la commission de la banque n’est plus uniforme loin s’en faut).

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Martial Bouquin connaissez vous ?

 Un député et dépositaire d’un amendement qui porte son nom vient à nouveau d’apporter sa pierre à l’édifice de la nouvelle assurance emprunteur qui faisait les choux gras des banques auparavant.

En effet, pour mémoire l’ assurance emprunteur est un pur produit des banques à l’origine du financement des prêts consentis par les banques qu’ils soient professionnels ou immobiliers.

Origine de l’ assurance emprunteur

Les banques s’étaient souciées à juste titre des situations graves dans lesquels les ayant droits se retrouvaient après le décès prématuré de  l’emprunteur  au cours du projet d’investissement.

Lancer un projet d’investissement quel qu’il soit est chronophage. Il faut du temps pour concevoir un projet de construction par exemple. Ensuite le dossier sera présenter aux banques pour le financement correspondant. L’ensemble ficelé demande quelques mois. Les signatures des contrats de construction et la signature des contrats de prêts  accordés par la banque respectent les délais de réflexion

Que le décès de l’emprunteur survienne au cours de cette période ! ne dit pas qui validera la poursuite du projet programmé à défaut du financement?

Aussi les banques ont mis en place avec des compagnies d’assurance les contrats groupe pour prendre en charge la couverture du risque décès ou de l’invalidité qui mettrait en péril les ayant droit  de l’emprunteur.

Le système fonctionnait parfaitement, l’ assurance qui consiste à couvrir un risque individuel en demandant la mutualisation du groupe homogène de personnes ne soulevait pas de protestation tant que les cotisations demandées restaient accessoires au coût du prêt.

Fonctionnement de l’ assurance emprunteur

Explications : la cotisation d’assurance fixée de manière uniforme a 0,42% du capital emprunté, restait bien en deçà du taux de crédit établi à 15% au plus fort en …. 1984. Cette cotisation ne représentait pas un budget discriminant.

Il faut se souvenir des records battus en matière de taux de prêt conventionné frôlant les 15.50%  en 1984 (François Mitterrand président de la république d’alors avait même lancé un emprunt d’Etat au taux de 17.40% l’an).

Aujourd’hui les prêts affichent un taux  nominal parfois inférieur à 1%,  alors que le mécanisme de l’ assurance reste inchangé. 

Nous voyons apparaître un déséquilibre financier important. Du jamais vu?

Le coût de l’ assurance est donc devenue plus onéreuse que le loyer de l’argent du financement à proprement parlé.

A qui profite la chute des taux d’intérêt ?

Sans compter sur l’effet d’aubaine, sous le mandat du Président de la République François Hollande, lorsque tous les emprunteurs ou presque ont profité de la baisse des taux d’intérêts pour renégocier leurs prêts en cours.

Du gagnant/gagnant pensait-on du point de vue gouvernemental. Les français endettés retrouvaient ainsi du pouvoir d’achat, au détriment des banques censées engranger toujours plus de profits !

C’est d’ailleurs la loi Hamon qui instaure la révision des pratiques bancaires en matière d’assurance emprunteur figées durant tout le temps du remboursement du prêt.

Ouvrir le marché de l’ assurance emprunteur créerait une nouvelle bouffée de pouvoir d’achat chez nos français endettés d’une part mais accablés d’impôts d’autre part. Quelle parade ?

La réforme qui bouleverse les banques

Politique à courte vue semble-t ‘il car une banque c’est une entreprise comme les autres avec un compte d’exploitation et des salariés.

Dans un premier temps les banques dégraissent la masse salariale, elles externalisent les services lies au crédit en ouvrant des conventions de partenariat avec les courtiers en crédit . Le système : courtier / client / banque s’équilibrant a nouveau : la banque rémunère le courtier mandataire indépendant à 1% du montant du prêt instruit et financé, dénué de charges sociales, alors que le client paie des honoraires au courtier en dépit des frais de dossiers habituels de la banque.

La politique de la BCE renverse la situation établie

La baisse régulière des taux voulue par les banques centrales notamment par le BCE régénère les pays de la communauté européenne endettée et au bord de l’asphyxie. La BCE rachète ces fameuses dettes souveraines ( appelé quantative easing,  programme de la BCE dont la fin de la prise en charge était prévue en 2018). D’un côté les contribuables voit leur pouvoir d’achat revalorisé de l’autre  les Etats s’endettent à bon compte, alors pourquoi se priver en si bon chemin?

La réforme de l’ assurance emprunteur, portée par Benoit Hamon, pourrait bien s’ouvrir à la concurrence ? N’est-ce pas ?

Les banques perdent le contrôle de l’ assurance emprunteur

Les banques résistent à ces lois liberticides qui vont assécher les derniers espoirs de refaire de la marge sur l’accessoire représentée par l’ assurance.

La suite nous la connaissons, la baisse des taux des prêts s’enfonce au-dessous du point zéro, du jamais vu jusqu’ici, les taux deviennent mêmes négatifs : les rôles sont inversés l’épargnant paie pour déposer son épargne, l’emprunteur est rémunéré pour investir !!!

C’est le meilleur des mondes pense t on ? à ceci près que la nature a peur du vide dit on !

Scénario catastrophe à la banque

Le pouvoir d’achat aidant, le marché de l’immobilier s’emballe. Les prix du mètre carre battent des records  dépassant les 10.000€ à Paris, jusqu’à la prochaine bulle ? pourrait on craindre ?

La marge des banques s’effondre. La banque doit-elle cesser de vendre à perte puisque la location de l’argent devient coûteuse les taux étant négatifs ??

Mais alors que faire des dépôts monétaires improductifs, en banque ?

Les déposer à la BCE ?

Oui par obligation,

  Non par retour de bâton, car la BCE facture les dépôts grâce au taux négatif…..

La banque doit donc continuer la fuite en avant en prêtant à un taux positif  tout proche de zéro. 

Par suite, la banque  entre en concurrence avec le courtier en échappant au paiement de la commission de 1% !!!

Le courtier qui instruit le dossier de financement gratuitement telle que le stipule une certaine loi Lagarde, à savoir :

 » le courtier ne peut présenter sa facture qu’après le déblocage des fonds ».

Ainsi le courtier attendra donc le retour de l’offre de prêt remis au client, pour demander le déblocage .

Dans la réalité, (c’est un exemple), le client ne donnera pas suite à l’édition de l’offre de prêt !!! Ce cas devient classique … par un financement autre ?

Tous les coups sont permis ou presque, les banques en lignes  filiales des banques traditionnelles prennent le relais dans la concurrence au moindre prix. Ces dernières sont talonnées par les néo banques….

La BCE change de tête au 1er Novembre 2019

L’arrivée de Christine Lagarde à la tête de la BCE reste une énigme !!

Combien de temps encore cette économie politique peut-elle se nourrir du projet idyllique de « super Mario » Draghi ?

Le conseil des gouverneurs s’est scindé en deux camps . Mario Draghi serait parmi les colombes. M Villeroy de Galhau gouverneur de la Banque de France dans l’autre camp ferait partie des faucons….

Lorsque les banques créent la monnaie, nous craignons l’inflation. La planche à billet a depuis longtemps fait long feu.

Les taux négatifs seront ils la cause d’une récession qui ne dit pas son nom et qui avance masquée ?

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Le rachat de soulte par un tiers permet d’éviter le surendettement de l’ex conjoint qui reprend le logement.

En tout premier lieu, le régime matrimonial détermine dans quel cas nous aurons un montant de soulte.

Les ex conjoints s’accordent à prendre la valeur nette de la communauté pour la diviser par le nombre de parts.

Ensuite l’arrêté du tableau d’amortissement des prêts immobiliers en cours donne le capital restant dû avant remboursement anticipé. Ce crédit immobilier devra donc être remboursé , les indemnités de remboursement anticipé augmentent le montant dû.

Le notaire retranchera de la communauté ces charges communes. En fonction des choix des ex conjoints la division ne pourra se réaliser à valeur équivalente. En effet, si l’un veut conserver le domicile conjugal, la valeur de sa part dépassera le montant alloué.

Cette notion de différence s’appelle la soulte. Dans ce cas le nouveau propriétaire de la maison s’acquittera en payant une soulte à son ex époux.

Faire appel à un tiers

Il arrive bien souvent que cette ambition ne puisse se réaliser, pour les raisons suivantes :

• la maison acquise au préalable par un financement bancaire où les deux conjoints étaient co emprunteurs, la banque exigeant d’eux de se porter garant ,
• par conséquent la mensualité du crédit était répartie sur les deux revenus des époux,
• obtenir à nouveau un financement global de la maison, ne pourra être supporté par un seul revenu , sauf pour les héritiers qui possèdent déjà un réemploi de bien propre .

En conséquence, faire appel à un tiers pour « prendre en quelque sorte » la place de l’ex conjoint sortant s’avère nécessaire. Faire appel également à un agent immobilier en dehors du notaire permet d’obtenir la valeur vénale du bien immobilier en question.

Le rôle du tiers

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La personne qui libère le montant de la soulte devient créancier sur la propriété immobilière. Cette personne peut investir en indivision et se constituer un patrimoine immobilier en possédant une part d’un immeuble. Cette solution présente l’avantage de limiter l’apport de capitaux.

Il deviendra donc copropriétaire avec les droits et devoirs y afférant.

Cette personne sera dans la plupart des cas la nouvelle compagne ou le nouveau compagnon du copropriétaire. Si tel est le cas nous recomposons le financement en modifiant les emprunteurs qui seront à leur tour propriétaires de la maison.

Le nouveau prêt immobilier couvrira non seulement le prix de vente de la maison, (calcul du rachat établi par le notaire) mais également les frais de notaire,les frais de dossier, la nouvelle assurance emprunteur aussi.

La prestation compensatoire : définition

La pension compensatoire est évaluée en tenant compte des revenus de chacun des conjoints. Le train de vie du conjoint le moins rémunéré percevra une somme d’argent en fonction du nombre d’années de mariage et du différentiel de revenus.

Prestation compensatoire : aspect financier

En effet, sur le plan financier, dans le couple l’un à pu consacrer ses chances à sa carrière professionnelle avec l’aide du conjoint. Ce dernier assure l’intendance de la maison et l’éducation des enfants. Le conjoint est lésé par moins de revenus, indépendamment du partage des dépenses.

Les salaires sont des biens communs.

COURTIER RACHAT DE SOULTE

Cette prestation compensatoire se calcule donc en prenant en compte la différence de revenu multiplié par le nombre d’années de mariage.

Nous ne sommes plus très glamour, nous allons bientôt en venir à comparer la situation du couple avec la vie relationnelle de « passage »d’un célibataire.

La perte des chances du conjoint s’apprécie en quelque sorte comme s’ils ne s’étaient pas connus avant.

L’actualité de ces derniers mois fait la part belle aux inégalités financières jusqu’aux marches de Cannes. De ce fait, cette question taraude tous les » genres ».

Ainsi le divorce est conforme à l’article 1382 du code civil :

  » Tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer «  .

Malgré cette volonté pleine de grâce, il n’y a pour ainsi dire pas une règle de calcul pour apprécier la pension compensatoire mais différentes façons. Inutile d’épiloguer sur le chiffre d’affaires des avocats que cette pension compensatoire génère, tant les subtilités se mêlent à la nostalgie.

La pension alimentaire

La pension alimentaire est faite pour « s’occuper »des enfants et subvenir à leur éducation outre l’obligation alimentaire. Dans ce domaine il y a des barèmes que le juge des affaires familiales surveille avec beaucoup d’attention, car il s’agit là d’une affaire au long cours.

La pension alimentaire accompagnera les enfants jusqu’à leur entrée dans la vie active. Le divorce serait donc une vue de l’esprit car nous sommes dans le déni si nous ne considérons pas le rôle de parents qui doit garantir la chance aux enfants de réussir dans la vie.

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Quel avenir pour l’exploit de l’ homme volant ?

Défier le rêve d’ Icare !

 Tant attendu depuis 110 ans l’exploit de la traversée de la Manche par Blériot, égalé ou dépassé.. qui l’aurait prédit ?

ZAPATA Franky , âgé de quelque 40 ans, son épouse et son équipe ont pulvérisé ce record : vouloir parcourir 35 kms en « homme volant » au-dessus des flots qui sépare la plage de Sangatte pas de Calais de la Grande bretagne en moins de 40 minutes.

Apprendre de ses erreurs

Virtuose du jet ski, Mr ZAPATA équipe sa planche volante de turboréacteurs, qui lui permettent de décoller et d’évoluer jusqu’à atteindre l’objectif.

Le 25 juillet sera le préambule du succès de l’ homme volant . Champion du monde dans sa tête, sa machine volante au bout des pieds, Zapata Franky avait prévu la traversée de la manche en deux temps. Après le ravitaillement, où il voulait se poser, apponter sur un bateau escale, après une vingtaine de minutes de vol.

La gite du bateau contrarie la réception de l’ homme volant qui finit sa course dans les eaux anglaises . Ce n’est que partie remise, après quelques dizaines de minutes de vol, dommage . Dix jours, rien que 10 jours pour remettre en ordre le flyboard après son bain forcé.

Au-delà de l’épreuve physique, les motards le savent mieux que personne, résister aux forces de la vitesse entre 140 et 170 kmh, voire d’évoluer jusqu’à 190 km (max), garder la trajectoire, combattre la tétanisation des muscles sous tension, sans marge de répos, donne une idée grandiose de l’exploit.

Épreuve de la règle selon Zapata

Suspendre une règle d’écolier pincée entre deux doigts, on sait faire. Maintenant poser une règle verticale sur un doigt en la tenant par la base et cherchant à la maintenir dans cette position, nous donne le sens de la trajectoire que Franky Zapata a mis en application.

Les réacteurs donnent la poussée verticale. A Franky de juguler les variables, logique floue, qui le précipitent vers l’objectif fixé. Bien sûr, il ne faut pas oublier toutes les directions possibles qui pourraient jouer sa perte de contrôle.

Les pilotes de ligne, les plus anciens, reconnaissent son exploit, ils n’ont pas étudié, les poussées verticales directionnelles qu’occasionnent une plateforme « à réacteurs » solidaire des pieds du « BirdMan » avec les résultantes inimaginables.

Aujourd’hui nous sommes fiers de son exploit, on oublie vite que cet homme athlète de haut niveau, n’est pas tombé du ciel. Il ou plutôt, ils ont affronté bon nombre d’écueils, les plus insidieux à n’en pas douter, propres à décourager les plus téméraires, sont parvenus de prophètes Cassandre de tous poils.

De la navigation à vue à la navigation aux instruments

Le plus difficile serait semble-t-il, à partir d’un prototype, de pratiquer la navigation à vue !! Étant donné que même le tracé est à inventer voire à subir.

Resté concentré, surveiller les moindres détails, des quelques appareils de mesure, notamment garder un oeil sur l’ autonomie optimum d’une dizaine de miles sans doute, sans parler de gérer son stress, et voilà, nous communions à l’arrivée avec un héros qui partage ses émotions somme toutes humaines.

La navigation aux instruments s’appuie sur un savoir-faire et des instruments largement éprouvés. Pourtant, Nous ne sommes pas à l’abri de défauts qui se révèlent à l’usage , les boeing 737 Max confirment l’exception.

La recherche et l’innovation

Paraît-il que les découvertes ne sont que le fruit de l’observation, l’avion à réaction ne serait que la copie conforme de la propulsion des seiches volantes giclant des flots.

Qui oserait dire que le vol stationnaire des colibris puissent influencer la portance des hélicoptères.

Franky Zapata vient d’inscrire une page de l’histoire de la France dans le livre des records encore et encore recommencés.

Cocorico. Le 14 juillet est décidément un jour mémorable, ou la France renaît de ses valeurs.

Bon vent ! Franky Zapata, un nom qui colle à la haute voltige !!

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Ah ! je vous vois venir ! La simulation serait sexy dites-vous ?

J’ouis bien cordialement la métaphore ! L’envolée ne serait pas seulement lyrique, non !

En effet les humeurs badines s’évadent du concret pour le fantasme, en quelque sorte, la réalité virtuelle pense-t-on ?

Rien de tout cela et pourtant la simulation est le pendant du monde virtuel.

Tout conduit dans cette zone de confort pour emprunter les rhétoriques qui font florès dans le langage « in »

A quoi sert un simulateur

Les pilotes ne s’entraînent ils pas aux exercices de vol grâce aux simulateurs. Donc, rien n’interdit d’utiliser la simulation pour étudier un rachat de crédit ou tout simplement un investissement immobilier.

Le décor est bien planté, alors soufflent les vents mauvais qui font perdre les joueurs invétérés qui rêvent de faire fortune, rien qu’en rêvant d’une martingale imaginaire.

Qui utilise le simulateur de crédit ?

Pourtant, le courtier en crédit immobilier utilise couramment la simulation du crédit pour calculer le coût total d’un crédit, par exemple et son retour sur investissement dans les meilleures conditions financières possibles.

Alors pourquoi s’en priver?

Le simulateur de crédit permet de se lancer dans une aventure qui pourrait s’avérer désastreuse sans ces calculs d’intérêts fictifs en ce moment même sur le papier. » Expression encore d’actualité », sur la tablette ou sur l’écran d’ordinateur devrais-je corriger.

Ainsi les paramètres sélectionnés au départ feront la différence tout au long de l’expérience, de l’étude financière devrais-je dire.

Taux d’intérêt, frais de gestion, de dossier, assurance emprunteur, assurance IARD , investissement locatif, résidence senior, hepad, toutes les spéculations immobilières peuvent être paramétrées sur le simulateur de rentabilité financière.

Simulation crédit fonctionnement

La simulation de crédit doit son succès à la rapidité des calculs électroniques s’exhalant de la machine numérique. En effet, dans l’ espace client, on affiche par avance le montant des mensualités à ne pas dépasser. On peut calculer sa capacité d’emprunt , calculer le montant du prêt maximum du prêt immobilier. Le simulateur peut afficher le prêt à taux zéro qui peut être servi, le calcul des mensualités en fonction d’autres critères tels que l’ apport personnel.

Compte tenu, de ces éléments, on peut affiner en faisant varier le taux de crédit, pour l’achat d’une résidence principale. Par suite le montant total du crédit s’affiche, le taux annuel effectif. Quand on cherche une acquisition loi Pinel par exemple, le montant du loyer à ne pas dépasser, le montant de l’investissement maximum à renseigner, ne feront pas défaut à la lecture du diagnostic final. En définitive, apparaîtra le taux de rentabilité, le taux de revalorisation du bien immobilier locatif, sur les 12 mois, le taux taeg fixe au final, se révélera sans perdre un centime d’euro au cas d’un mauvais investissement. Etant donné que l’on peut tout effacer et revenir à la page accueil.

Qu’à cela ne tienne, un moment viendra où le compromis de l’équilibre parfait sautera aux yeux de l’apprenti l’investisseur . La limite revenant à l’utilisateur qui reçoit de la part de la machine les questions réponses conformes aux données fournies.

Comment le courtier en crédit l’utilise-t-il ?

Le choisir, tel un professionnel inscrit ORIAS 07, qui ne soit pas figé à son bureau du lundi au vendredi, non, de préférence il est indépendant libéral.

Ce courtier en crédit recherche avant tout l’essentiel. Son choix méthodique à coup sûr, permet de tenir une analyse sereine.

Toujours le même principe évaluer le bilan patrimonial de l’emprunteur, en rapprochant les avoirs et les dettes de sorte à obtenir une balance sérieuse.

Puis, le courtier en crédit immobilier et en regroupement, s’intéresse aux dettes dans le détail. Il commence par les crédits renouvelables par qui le surendettement apparaît. Les crédits à la consommation les prêts personnels le crédit auto, les divers crédits de petits électroménagers sont arrêtés à ce jour donnant le cout total des crédits conso.

Les crédits immobiliers en cours peuvent évités s’ils sont déjà plus anciens, car le remboursement anticipé n’est pas toujours aussi rentable qu’il n’y paraît.

Le rachat des crédits obtenu par simulation donne un coût fidèle du montant des dettes à restructurer. La mensualité du nouveau prêt devra s’inscrire dans la fourchette du ratio d’endettement Normal pour le budget du couple.

Le reste à vivre en fin de mois doit permettre une vie descente pour toute la famille.

Il peut arriver en présence d’un propriétaire immobilier d’envisager le crédit de trésorerie garanti par une hypothèque. Cette solution présente un avantage, car la garantie dans le cadre des rachats de crédits est un frein à la négociation avec les banques. Comme nous le savons, le taux du crédit est fonction du risque de non remboursement encouru par le prêteur.

Le crédit de trésorerie donne la possibilité d’obtenir un prêt plus important que le besoin immédiat. Ceci assure une réserve d’argent bien pratique, sans avoir à reformuler un nouveau crédit, ni de nouvelles démarches et frais supplémentaires.

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