Immobilier locatif et les coûts de gestion
L’immobilier locatif en 2018 est en repli. Nous assistons d’une année sur l’autre à ce constat . Le rendement des placements locatifs diminuent rapidement. L’ investissement locatif infléchit . La fiscalité immobilier se renforce, par la hausse de la CSG. Les prélèvements sociaux grèvent les revenus locatifs. Le propriétaire bailleur craint le déficit foncier. A fortiori lorsqu’il s’agit d’un placement immobilier censé donner des revenus fonciers au moment de la retraite.
La location de meublée plus avantageuse que la location vide connait déjà quelques vicissitudes. Les modifications visent le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux bic, dans le prolongement de la politique menée.
Les mesures gouvernementales
D’une part, les mesures gouvernementales visent à limiter les hausses des loyers. Notamment dans les centres villes où il existe des zones tendues. De ce point de vue les effets sont visibles et bien réels.
D’autre part, les communes ont pris pour cible les propriétés foncières pour équilibrer leurs dépenses d’investissement et de fonctionnement toujours plus importantes. Ainsi le fiscalité d’un appartement de 70 mètres carrés dépassent allègrement deux mois de loyer suivant les villes. Paradoxalement les villes dont les coûts d’achat au mètre carré sont les moins chers, la fiscalité foncière est la plus lourde.
Les charges locatives
Par ailleurs les charges du syndic de copropriété représente pour le bailleur au bas mot un mois et demi de loyer. Enfin le bailleur qui compte sur ces recettes locatives pour améliorer sa retraite doit vérifier le poids de l’impôt sur le revenu supplémentaire supporte.
L’exemple de l’appartement de 70 mètres carrés loue 600€ par mois acheté 170000€, dont frais de mutation appelée improprement frais de notaire 15000€, rapporte brut 7200€. Après fiscalité foncière et syndic il reste 4800€ net pour le bailleur avant travaux et entretien dans la copropriété. 4800 / 170000 = 0,0282 x 100=2,82 % avant impôt sur le revenu.
Ci-contre le taux marginal à 30% 4800 x 30%= 4800 x 30/100=1440 € d’impôt sur le revenu en plus.
Soit 4800-1440=3360 € soit une amélioration de 3360 / 12= 280 € par mois sur la retraite.
Ainsi 3360 x 100/170000= 1,9765 % d’intérêt net .
Le bailleur doit gérer lui même son appartement sinon il faut compter 40€ par mois de frais d’agence soit 6 à 8% en règle générale.
Qui sont ces bailleurs ?
Selon l’étude du Crédit Foncier, les futurs bailleurs investissent dans l’immobilier locatif alors qu’ils ne sont pas tous propriétaire de leur résidence principale. on dit que 11% des bailleurs ne sont pas propriétaires de leur logement. Ce qui explique l’intérêt porté au placement immobilier, pour ses vieux jours, car on peut penser que votre investissement ne peut être compatible avec la carrière professionnelle actuelle ?
Petites surfaces
On voit dans cette étude que l’investissement de référence s’adresse à des appartements de petites surfaces, ce qui laisse à penser qu’il s’agit d’un premier investissement ?
Revenus moyens des couples acquéreurs
Par ailleurs, on note que les investisseurs sont des couples en majorité (7 cas sur 10) et que les revenus du ménage avoisinent les 6.000€ par mois. De ce chiffre on peut déduire une volonté de recherche d’investissement en déficit foncier, eu égard à la fiscalité. Les régimes fiscaux n’ont pas été abordés dans cette étude. Néanmoins la tendance montre un repli certain de l’engouement pour le locatif foncier.
