Investir dans l’immobilier locatif : Pourquoi?

A priori la question, placer aujourd’hui ses économies dans l’immobilier locatif, serait quelque peu décalée si l’on accorde du crédit aux déclarations du gouvernement qui prépare le budget 2018.

Et pourtant, tout n’est pas perdu, non ?
Dans le jeu des questions, et des réponses (aussi), du “çà eu payé” au “toutes taxes” nous avançons à l’aveuglette.

Les impôts en France

En effet, il nous plaisait de dire que la fiscalité en France n’était pas rétroactive. Depuis très peu, la vérité s’inverse en lisant la détermination du fisc qui taxerait les revenus des années antérieures exonérées, engrangés sur les placements de capitalisation, tels que PEA ou Assurance vie, etc.
Cela serait du jamais vu, au même titre d’ailleurs que de recevoir une facture EDF qui reprend la consommation de 2014 en y appliquant une “régularisation” sous la forme d’une facture “rectificative”… que veut dire alors facture acquittée ?

L’immobilier locatif, n’échappe pas à l’impôt ?

Reprenons la formule “verre” à moitié plein ou à moitié vide !! La logique de M Macron serait de privilégier (semble t il) les placements orientés vers la création des richesses, parlant des entreprises. Ainsi, un PEA ayant un portefeuille d’ actions serait encouragé ?
Maintenant l’immobilier locatif, ne peut se considérer isolément du problème du logement en France. En conséquence, taxer les revenus puis le capital immobilier sans désorienter les bailleurs paraît invraisemblable et pourtant.
La fiscalité ne peut être répressive, encore moins confiscatoire, alors qu’en Europe la fiscalité n’est pas unique. Aussi, il reste une place pour l’investisseur en devenir. En particulier pour un actif de 45 ans par exemple, qui paie l’impôt sur le revenu, le recours à l’investissement immobilier locatif s’avère judicieux.

L’immobilier locatif à crédit, c’est possible

La problématique d’un salarié qui envisage la retraite se tourne vers les placements en Euros ou supports de valeurs mobilières, avec le risque d’une déconvenue décrite ci-dessus. Les retraités actuels en savent quelques choses, la justice sociale s’applique aussi aux épargnants “qui n’ont pas tout dépensé”.
Donc, fiscalité changeante voire imprévisible, revenus suffisants pour vivre, et malgré tout penser qu’à la retraite avec ou sans impôt il ne faut compter que sur la répartition pour ses vieux jours !
L’immobilier composé d’un ou plusieurs appartements, répond aux inquiétudes.

Que sera l’inflation dans vingt ans ?

Que sera devenu un placement en numéraire sans revalorisation appropriée?
L’immobilier acheté à crédit répond à beaucoup de ces questions qui souvent ne se vérifient qu’après coup. A cela une question revient à la réflexion du bailleur de foncier, gérer soit même ou  confier le bien au professionnel de la gestion des biens.

Acheter ce bien et le louer, c’est épargner sans impôt (faire les simulations) calculette à disposition. Le but sera de ne pas s’obliger à une épargne “forcée”, c’est à dire contraignante ! Avant tout, il s’agit d’une valeur future qui ne sera productive de revenus que la retraite venue. Les intérêts, les charges sont déductibles, à quelques exceptions près. Ainsi les loyers versés par le locataire, sont déduits du revenu foncier . Le meilleur calcul s’articule autour des revenus fonciers “déficitaires”.
Le moment venu les emprunts remboursés laisseront place aux loyers excédentaires, profitables à la vie de rentier.

Jacques Guidaniel

9 octobre 2017