Marché de l immobilier actu et situation

L’été 2022 voit poindre un marché de l’immobilier qui reflète bien l’état d’esprit des professionnels du secteur. L’intervention du HCSF en décembre 2019, La politique des banques décidant de revoir à la baisse la rémunération des contrats de partenariats des IOBSP dans la foulée, étaient le signe avant coureur d’une remise en cause du crédit bon marché. Le COVID perturbera durablement la gestion des dossiers en cours, y compris pour les crédits accordés.

L accès au crédit devient sélectif, en application des recommandations du HCSF (Haut conseil Stabilité financière) cité ci dessus. Au moment où le loyer de l argent n a jamais été si peu cher, les ménages les plus modestes d’une part et les plus jeunes d’autre part sont éliminés en grande majorité. L’effet tenaille retient d’un côté le défaut d apport personnel, alors que le taux d’endettement paralyse l’autre.

Aujourd hui, non seulement le prix des matières premières s’emballent ce qui est nouveau mais elles viennent à manquer. Citons pour l immobilier neuf ce que représente l’acier indispensable à la fabrication du béton armé. La fabrication des tuiles, des briques, entre autres pour ne citer qu’un aspect, est ralenti voire stoppée. La pénurie s’amplifie par le surcoût de l’énergie.

Les nouvelles réservations chutent de 24% sur année glissante, les nouveaux crédits en août 2022, accuse une baisse de plus de 13% … (20.6 milliards contre 23.8 milliards à la même époque en 2021), dans le prolongement de juillet 2022.

Les points de vue divergents

Pourtant M François Villeroy de Galhau Gouverneur de la Banque de France constate une croissance effective de 6% des prêts immobiliers accordés relevés dans les chiffres de la Banque de France.

Cette considération se rapporte au passé, déconnecté du temps couru par le cycle de l’instruction des dossiers de crédit jusqu’au déblocage. En effet, il s’écoule plusieurs mois avant de constater en perspective après décalage la réalité du marché. Cette perspective les courtiers la maitrise parfaitement, étant à l’initiative de la plus grande partie des dossiers étudiés.

Maintenant s’agissant des points de vue divergeant au niveau des dossiers refusés, la Banque de France ne comptabilise que les demandes de crédits immobiliers qui sont effectivement refusés par les banques après passage en comité de Direction, alors que tous les dossiers ne passent pas en comité des prêts à la banque, (loin s’en faut, car éliminés en amont) c’est ce distinguo  que déclarent les courtiers.

C’est pourquoi, la déclaration des courtiers englobe non seulement les dossiers instruits et rejetés par les banques,  mais également tous les dossiers qui ne passent pas lors de la simulation (à cause du taux d usure) chez le courtier. Ces dossiers perdus  pour  les courtiers sont un échec car l’issue ne dépend pas de leur négociation, mais bien du taux d intérêt du crédit, des frais de dossier fixés et appliqués par la banque, ainsi que les frais de garantie.

Ne pas  comptabiliser les dossiers abandonnés lors de la simulation conduit au blocage du marché faute d avoir pris ces critères en considération.

Le taux d usure  le verrou

Nous ne dirons jamais assez que ce mode de calcul est contraire au principe d’égalité à l’accès au crédit des emprunteurs   dont le projet immobilier concerne  la résidence principale. Malgré un taux d usure qui module selon un financement d’une durée plus longue soit de 20 ans ou de 25 ans devient plus favorable eu égard aux frais de dossiers notamment. Force est de constater que  les rejets des dossiers instruits sur des durées plus courtes achoppent sur ces frais de dossiers .

Depuis le 1er juillet dernier un coup de pouce sur le taux d usure fait progresser de 2.43% à 2.60% pour des durées comprises entre 10 et 20 ans.(largement insuffisant).

Aujourd’hui, les offres des banques dépassent dans la plupart des cas les 2% avant frais de dossier et cotisation d assurance emprunteur.

L’observatoire Crédit Logement publie un chiffre en retrait de celui-ci,   à 1.85%, (taux indicateurs du crédit immobilier à rapprocher des chiffres enregistrés en juillet) !.

La méthode de calcul protège l’emprunteur tant et si bien que le piège se referme sur lui.

Pourtant, retenons l’entretien de l ancien gouverneur de la Banque de France, Jacques de Larosière interviewé par le « LEPOINT » qui porte un regard aiguisé sur l actualité. Il remarque et souligne que les taux réels actuels corrigés de l’inflation sont négatifs. (un aspect économique favorable aux emprunteurs).

Autrement dit, il parle de taux négatif quand le taux de l’inflation est supérieur au taux nominal (ou réel) du crédit, ce qui, soit dit en passant, explique  le choix de l’emprunteur  candidat à investir.

Enfin, le choix de la politique monétaire revient aux banques centrales de relever les taux directeurs pour s’attaquer à l’inflation…  au prix d’une récession ou … laisser filer la hausse des prix .

L’endettement des ménages a progressé au premier trimestre ce qui laisse augurer que le marché immobilier est resté dynamique. Raison de plus d’opter pour une solution qui ouvre les vannes du crédit …  en respectant les notions d’endettement plutôt que de tenir en vigueur, coûte que coûte le taux d usure inefficace en cette période particulière.

Si le taux d usure protège l’emprunteur contre lui-même, il empêche sa réalisation immobilière, alors que l’opération est profitable ?

Nul besoin de comparer les années antérieures qui pratiquaient des taux bien supérieurs à ceux de  2022.

Pour mémoire le taux légal était en 1993 à 10,40 % (décret n° 92-1361 du 24 décembre 1992) ;

En contrepoint la banque ne risque t’elle pas  de faire progresser plus rapidement les augmentations de taux, après que  ce taux d usure ne soit déverrouillé.

En définitive, le choix est offert aux emprunteurs qui disposent d’un bon apport personnel et qui ne sont pas bloqué par le taux d’endettement… pour une durée de crédit suffisamment longue pour diluer les frais de dossier et de garantie qui achopperaient sur le blocage du taux d usure .. autrement dit la sélection par l argent l’emporte une fois de plus….

Raison de plus pour rendre visite à votre courtier et de faire les simulations qui vous situent dans « l’échelle des prêts immobiliers ». Ses études et conseils sont gratuits rappelons le !

Cette actualité peut générer des effets d aubaine !