A partir du TAEG

Nous connaissons le Taux Annuel Effectif Global . Ce loyer de l’argent prêté est assorti de règles édictées qui comprennent les frais et accessoires relatif au financement.

Dans le cas du prêt immobilier, nous trouvons le taux d’intérêt nominatif appliqué mathématiquement, puis nous additionnons la cotisation d’assurance emprunteur obligatoire, enfin nous ajoutons les frais de dossier bancaire du prêt .

La partie frais de dossier complète le TAEG en reprenant les services accomplis par les intermédiaires rémunérés par l’emprunteur. En outre les frais comprennent l’obtention de la garantie du prêt, il s’agit en particulier, de l’hypothèque, du privilège de prêteur de deniers , et plus généralement de la caution mutuelle et autres garanties spéciales nantissement de contrat d’assurance ou de portefeuille de titres.

Pour être complet, il peut arriver d’ouvrir un compte spécial dédié spécialement aux opérations de paiement des mensualités de prêt qui s’ajoute alors aux frais .

Remarque : les frais d’enregistrement liés au transfert de propriété ne sont pas pris en compte.

Le Taux d’usure appliqué

Au 1er Mai 2011, le taux d’usure s’applique non plus en fonction du crédit mais des montants par tranches.

Défini par le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, il est publié en fin de trimestre au journal officiel et s’applique pour le trimestre suivant.

Comment calcule t on le taux d’usure ?

La Banque de France, élabore une enquête de terrain auprès des établissements de crédits référencés. Les données sont regroupées de façon à ressortir le taux moyen du TAEG par catégorie de prêt.

En définitive , la Banque de France augmente d’un tiers la moyenne des TAEG observés par catégorie de prêt.

Pour exemple : un prêt de 2.000€ observé dans le trimestre à 14.25% servira de référence au taux d’usure applicable le trimestre suivant à 19% .

Le taux butoir

A la lecture de cet exemple les banques vérifieront à l’aide des listes ci dessus, comment établir un TAEG inférieur à 19%.

Un taux pratiqué supérieur serait illégal.

Cette observatoire du taux effectif moyen pratiqué permet à la fois d’amortir les augmentations des taux de crédit offerts et à la fois fournir un régulateur de l’économie du marché du crédit et des risques inflationnistes.

Depuis 2017, le seuil d’usure appliqué aux crédits immobiliers à taux fixe subit une différenciation par la durée de remboursement du crédit.

Tout d’abord, le prêt à taux fixe appliqué pour une durée inférieure à 10 ans.

puis, pour une durée comprise supérieure à 10 ans et inférieur à 20 ans ,

enfin les prêts à taux fixe supérieur à 20 ans

Les limites du taux d’usure

Alors que la France battait les records incessants de baisse de taux depuis plusieurs années, on comprend que la taux d’usure appliqué de trimestre en trimestre de baisse de taux moyens effectifs , ne pouvait constitué un obstacle. Dans les faits il suivait la baisse généralisée.

En effet, bien que les frais et accessoires soient directement dépendants du taux d’usure, la concurrence entre les banques dans cette période faste jouait le rôle de régulateur.

A l’inverse, ou à contrario, en période de hausse , le taux d’usure provoque un handicap en période de relance de l’économie d’une part, et de hausse des taux d’intérêt d’autre part. Une sorte d’effet de ciseaux compresse le mode de calcul. La hausse nouvelle du taux est incluse sous le plafond d’usure.

Taux d’usure : inconvénient

Nous voyons apparaître dans un premier temps les victimes de ce mécanismes qui sont en particulier des ménages modestes. Pourquoi?

Dans la pratique, la négociation avec les banques penchent vers les plus beaux dossiers. C’est à dire, que les meilleurs profils représentent un potentiel pour la banque.

Autrement dit “les meilleurs taux d’intérêts ne leur sont pas réservés”, autre revers préjudiciable ! de ce fait, les dossiers aux limites du financement. Ajoutons à cela la remontée des taux d’intérêts non retenus dans l’observatoire de la Banque de France qui nous l’avons vu constate à posteriori.

L’ exclusion du crédit ne s’adresse pas exclusivement aux plus modestes.

Parallèlement, les retraités sont aspirés dans l’oeil du cyclone “taux d’ usure”. Dans l’ordre, ces transactions du grand âge, concernent des changement de résidence principale en recherchant un logement plus adapté. Voyons l’incident en exemple :

• personne âgée de plus 60 ans donc assurable sous réserve avec surprime dans le meilleur des cas,
• revenus constitués, de la pension retraite et de revenus fonciers ou mobiliers, dont les rendements “ne garnissent” pas le panier de la ménagère,
• en revanche la vente de la maison précédente représente un apport personnel conséquent,
• Dossier intéressant pour la banque : crédit demandé 100.000€, apport 200.000€,
• Prêt obtenu : taux nominal 1.8% sur 20 ans , caution mutuelle ? demandée malgré la valeur du bien deux fois supérieur au montant du prêt, coût 1500€, frais de dossier 500€ et commissions courtier 1.000€, cotisation assurance de prêt 0.9% du montant emprunté soit 900€ par an … le taux de l’usure au 1 er avril est de 2.51 (taux maximum) alors que le TAEG assurance comprise monte à 3,74%.

Résumé :

• taux d’usure discriminatoire indépendamment des moyens de l’emprunteur.
• exclut les primo accédants le plus souvent sans apport

Le taux d usure qui veut protèger les emprunteurs handicape les plus faibles… pas de marge de négociation envers la banque … le recours à l’intermédiaire, courtier en crédit s’avère indiscutable ? mais petit dossier, la banque recherche les dossiers à forte marge. (la commission de la banque n’est plus uniforme loin s’en faut).