Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Vous avez un apport, un bon dossier, et vous vous dites que la banque ne peut pas vous dire non. Et pourtant… le prêt est refusé. La raison ? Le taux d’usure.
Ce mot barbare cache un mécanisme pourtant essentiel. Mal compris, il peut saboter un projet immobilier. Bien compris, il permet de mieux construire son financement.
Voici tout ce qu’il faut savoir.
C’est quoi exactement, le taux d’usure ?
Le taux d’usure, c’est le taux d’intérêt maximal légal que les banques peuvent appliquer à un crédit. Il ne se limite pas au taux d’intérêt du prêt. Il inclut tout :
👉 Le taux nominal (le « taux de base »)
👉 Les frais de dossier
👉 L’assurance emprunteur
👉 Les garanties
👉 Les frais de courtage
L’ensemble forme ce qu’on appelle le TAEG : Taux Annuel Effectif Global. Et c’est ce TAEG qui ne doit pas dépasser le taux d’usure, sous peine d’illégalité.
Pourquoi ce plafonnement ? Pour éviter que certains emprunteurs (jeunes, seniors, malades…) ne se retrouvent à payer des taux exorbitants parce qu’ils sont jugés « à risque ».
Qui fixe le taux d’usure et comment il est calculé ?
C’est la Banque de France qui s’en charge. Chaque trimestre, elle :
- Récupère les taux moyens réellement pratiqués par les établissements de crédit.
- Fait une moyenne par type de prêt (immobilier, conso, relais…).
- Ajoute un tiers à cette moyenne.
Ce calcul donne le taux d’usure, qui est ensuite publié au Journal officiel.
Depuis 2024, ce taux est revu tous les 3 mois, pour mieux coller à l’évolution du marché.
Quels sont les taux d’usure au 1er juillet 2025 ?
Voici les seuils en vigueur pour le troisième trimestre 2025 :
| Type de prêt immobilier | Taux d’usure (T3 2025) |
|---|---|
| Taux fixe < 10 ans | 4,32 % |
| Taux fixe 10 à < 20 ans | 5,03 % |
| Taux fixe ≥ 20 ans | 5,08 % |
| Taux variable | 5,37 % |
| Prêt relais | 6,31 % |
Ces taux sont en baisse par rapport au trimestre précédent. Par exemple, pour un prêt de 20 ans et plus, on passe de 5,31 % à 5,08 %.
C’est une bonne nouvelle pour ceux qui ont un projet à court terme : les banques auront plus de marge de manœuvre pour faire passer les dossiers.
Pourquoi ça peut bloquer un prêt ?
Quand votre TAEG dépasse le taux d’usure, la banque n’a pas le droit de vous prêter. Même si vous êtes solvable, même si le projet tient la route.
Et ce dépassement peut arriver vite, notamment dans les cas suivants :
- Vous avez une assurance emprunteur coûteuse (profil médical particulier, âge…)
- Vous passez par un courtier (frais en plus dans le TAEG)
- Votre projet nécessite des garanties spécifiques
- Vous empruntez sur une courte durée (moins de 10 ans = taux plus bas, donc seuil plus bas)
C’est ce qu’on appelle l’effet ciseau : le taux nominal est correct, mais le TAEG dépasse le plafond légal.
Quelles sont les solutions si votre prêt est au-dessus du taux d’usure ?
Pas de panique. Il existe plusieurs leviers à actionner.
Changer d’assurance emprunteur
L’assurance peut représenter jusqu’à 30 % du TAEG. Opter pour une délégation d’assurance (via un assureur externe) permet souvent de baisser fortement ce taux.
Modifier la durée du prêt
Un prêt de 9 ans ? Essayez 10 ans. Le taux d’usure est plus haut, donc vous avez plus de marge. Parfois, ajouter quelques mois suffit à passer sous le seuil.
Négocier les frais annexes
Les frais de dossier, de garantie ou de courtage peuvent être réduits, voire supprimés. Chaque point compte.
Réduire le montant emprunté
Un apport un peu plus important, une petite aide familiale, et vous empruntez moins = TAEG plus faible.
Revoir le montage du prêt
Certains courtiers proposent un découpage en plusieurs lignes de prêts, avec différentes durées ou montages. Cela peut permettre d’optimiser le TAEG.
Concrètement, comment éviter les galères ?
Voici quelques conseils pratiques :
- Anticipez les frais dès la simulation. Ne regardez pas que le taux nominal.
- Comparez les assurances (c’est légal depuis la loi Lemoine).
- Jouez sur la durée, même légèrement.
- Prenez un rendez-vous avec un courtier, même pour un conseil.
- Suivez les publications de la Banque de France chaque trimestre.
Foire aux questions (FAQ)
Le taux d’usure s’applique-t-il à tous les prêts ?
Oui, tous les crédits accordés à des particuliers sont concernés : immobilier, consommation, travaux, relais, etc.
Est-ce que la banque peut contourner le taux d’usure ?
Non. C’est une règle stricte. En cas de non-respect, la banque s’expose à des sanctions pénales.
Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal est le taux « pur » du prêt. Le TAEG inclut tout ce que vous payez réellement (intérêts + assurance + frais + garanties). C’est lui qui compte pour le taux d’usure.
Comment savoir si mon TAEG est trop élevé ?
Votre banque doit vous le fournir avant signature. Comparez-le au taux d’usure correspondant à la durée et au type de prêt.
En résumé
Le taux d’usure est une protection pour les emprunteurs. Mais dans certains cas, il devient un obstacle, surtout quand l’assurance ou les frais font grimper le TAEG.
La bonne nouvelle ? Il existe des solutions simples : revoir l’assurance, ajuster la durée, négocier les frais. Et surtout, anticiper.
Au 1er juillet 2025, les taux d’usure sont en légère baisse. Une fenêtre d’opportunité s’ouvre pour finaliser un projet.
Prenez le temps d’analyser votre dossier avec un conseiller ou un courtier. C’est souvent la clé pour débloquer une situation.