Modèle assemblée générale SCI : exemples et conseils pour réussir en 2025

En bref :

• Le procès-verbal d’assemblée générale constitue le document juridique incontournable pour formaliser les décisions prises collectivement par les associés d’une SCI
• Chaque SCI doit tenir au moins une assemblée générale ordinaire par an pour approuver les comptes et valider la gestion
• Les règles de convocation, de quorum et de majorité varient selon le type d’assemblée (ordinaire ou extraordinaire) et les dispositions statutaires
• Un modèle de procès-verbal bien structuré doit comporter des mentions obligatoires : date, lieu, participants, ordre du jour, résolutions et signatures
• L’adaptation du modèle aux spécificités de chaque SCI (familiale, patrimoniale, commerciale) garantit une gestion optimale et prévient les conflics entre associés

Les fondamentaux du modèle d’assemblée générale SCI pour une gestion optimale

L’Assemblée Générale SCI Expert représente l’instance décisionnelle suprême au sein d’une société civile immobilière. Contrairement à une réunion informelle entre associés, cette assemblée suit un formalisme précis qui protège les intérêts de chacun. Le respect de ce cadre légal évite bien des complications ultérieures, notamment en cas de désaccord ou de transmission patrimoniale.

Les statuts de la SCI définissent les modalités de fonctionnement de ces assemblées. Ils précisent notamment la fréquence minimale des réunions, les conditions de convocation et les règles de vote applicables. Cette liberté contractuelle permet d’adapter le modèle aux besoins spécifiques de chaque structure, qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une autre forme juridique.

Le gérant assume la responsabilité de convoquer les associés et de préparer les documents nécessaires. Cette charge implique une organisation rigoureuse et une communication transparente avec l’ensemble des participants. L’anticipation des points à l’ordre du jour facilite grandement le déroulement de la séance et la prise de décisions éclairées.

La structure type d’un procès-verbal conforme aux exigences légales

Un procès-verbal d’assemblée générale efficace commence par l’identification précise de la société concernée. Il faut mentionner la dénomination sociale complète, l’adresse du siège social et le numéro SIREN de la SCI. Ces informations garantissent l’authenticité du document et sa valeur probatoire en cas de litige.

La date, l’heure et le lieu de réunion figurent ensuite en bonne place dans le document. Par exemple, l’assemblée peut se tenir au siège social ou dans tout autre lieu prévu par les statuts. Cette précision temporelle et géographique permet de situer exactement le contexte de la délibération et de vérifier le respect des délais de convocation.

La liste des associés présents, représentés ou absents constitue un élément central du procès-verbal. Une feuille de présence signée par chaque participant authentifie cette liste. Elle indique pour chaque associé le nombre de parts sociales détenues, information essentielle pour calculer les majorités lors des votes.

Élément obligatoire	Détail requis	Conséquence de l’omission
Identification de la SCI	Dénomination, adresse, SIREN	Invalidité potentielle du PV
Date et lieu	Précision complète	Contestation des délais
Liste des participants	Présents, représentés, absents	Calcul de quorum impossible
Ordre du jour	Points soumis au vote	Décisions hors délibération
Résolutions	Résultats de vote détaillés	Inexécutabilité des décisions
Signatures	Président et secrétaire de séance	Défaut d’opposabilité

Les différentes catégories d’assemblées et leurs spécificités juridiques

L’assemblée générale ordinaire (AGO) se réunit au moins une fois par an, généralement dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable. Son rôle principal consiste à approuver les comptes annuels et à donner quitus au gérant pour sa gestion. Elle examine également les questions courantes ne modifiant pas les statuts.

L’assemblée générale extraordinaire (AGE) intervient pour les décisions importantes modifiant la structure ou le fonctionnement de la SCI. Les modifications statutaires, l’augmentation ou la réduction du capital social, la transformation de la société ou sa dissolution anticipée nécessitent cette forme d’assemblée. Les conditions de majorité y sont généralement plus strictes que pour une AGO.

Certaines SCI prévoient également des assemblées générales mixtes combinant des résolutions ordinaires et extraordinaires. Cette formule pratique permet de traiter en une seule réunion l’ensemble des décisions à prendre. Elle nécessite toutefois une organisation minutieuse pour respecter les règles propres à chaque type de résolution.

• L’AGO approuve les comptes, affecte les résultats et nomme ou révoque le gérant dans certains cas
• L’AGE modifie les statuts, décide des opérations sur le capital et prononce la dissolution
• L’assemblée mixte cumule les deux types de résolutions en une seule séance
• Les assemblées spéciales concernent une catégorie particulière d’associés dans certaines structures complexes

Le rôle central du gérant dans l’organisation et la conduite des assemblées

Le gérant assume la préparation technique de l’assemblée en rassemblant tous les documents nécessaires à la délibération. Il établit le rapport de gestion retraçant l’activité de l’exercice écoulé, présente les comptes annuels et prépare les résolutions à soumettre au vote. Cette phase préparatoire conditionne largement la qualité des débats et la pertinence des décisions.

La convocation des associés respecte un formalisme précis défini par les statuts et le code civil. Elle intervient généralement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout moyen laissant trace écrite. Le délai minimal entre la convocation et la tenue de l’assemblée varie selon les dispositions statutaires, mais une anticipation de quinze jours constitue une pratique courante.

Lors de la séance, le gérant préside généralement l’assemblée sauf disposition contraire des statuts. Il présente les points à l’ordre du jour, anime les débats et veille au bon déroulement des votes. Son impartialité et sa transparence renforcent la confiance des associés et facilitent l’adoption des résolutions.

Rédiger un procès-verbal d’assemblée générale SCI conforme et opposable

La rédaction du procès-verbal intervient pendant ou immédiatement après l’assemblée générale. Ce document officiel retranscrit fidèlement les débats, les interventions des associés et les résultats des votes. Sa valeur juridique impose une exactitude rigoureuse et une rédaction claire, dénuée de toute ambiguïté.

Le SCI Conseil & Modèles recommande de désigner un secrétaire de séance distinct du gérant pour garantir l’objectivité de la retranscription. Cette pratique, bien que non obligatoire dans les petites structures, apporte une sécurité juridique supplémentaire. Le secrétaire veille à consigner tous les échanges significatifs et à reproduire exactement les termes des résolutions votées.

Le procès-verbal doit restituer l’intégralité de l’ordre du jour en respectant la chronologie des discussions. Chaque résolution fait l’objet d’un paragraphe distinct précisant son contenu, le nombre de voix pour, contre et les abstentions. Cette présentation structurée facilite la lecture ultérieure du document et la vérification du respect des majorités requises.

Les mentions obligatoires pour garantir la validité juridique du document

L’en-tête du procès-verbal identifie précisément la SCI et l’assemblée concernée. Il mentionne la nature de l’assemblée (ordinaire, extraordinaire ou mixte), sa date, son heure de début et de fin, ainsi que son lieu de tenue. Ces informations apparemment formelles revêtent une importance capitale pour établir la régularité de la convocation et du déroulement de la séance.

La composition de l’assemblée détaille l’identité de chaque associé avec son nombre de parts sociales. Pour les associés représentés, le PV précise l’identité du mandataire et annexe les pouvoirs originaux. Cette traçabilité complète permet de vérifier a posteriori que les conditions de quorum et de majorité étaient bien réunies pour délibérer valablement.

Les débats font l’objet d’un résumé synthétique mais fidèle aux échanges réels. Le procès-verbal reproduit les questions posées par les associés et les réponses apportées par le gérant ou d’autres participants. Cette retranscription préserve la mémoire des discussions et peut s’avérer précieuse en cas de contestation ultérieure d’une décision.

Résolution	Objet	Majorité requise	Résultat du vote
Première résolution	Approbation des comptes 2024	Majorité simple	Adoptée à l’unanimité
Deuxième résolution	Affectation du résultat	Majorité simple	Adoptée à l’unanimité
Troisième résolution	Modification des statuts	Majorité qualifiée	Adoptée (75% des voix)
Quatrième résolution	Autorisation de vente	Majorité des 2/3	Rejetée (55% des voix)

L’approbation des comptes annuels selon les normes comptables actuelles

L’examen des comptes constitue le point central de toute assemblée générale ordinaire. Le gérant présente le bilan, le compte de résultat et l’annexe comptable de l’exercice écoulé. Ces documents retracent la situation patrimoniale de la SCI, ses revenus locatifs, ses charges d’exploitation et son résultat net.

Les associés disposent d’un droit de communication des documents comptables avant l’assemblée. Ce délai leur permet d’analyser en détail les comptes et de préparer leurs éventuelles questions. Le Guide Juridique SCI préconise une transmission au moins quinze jours avant la date de réunion pour garantir une information complète des participants.

Le vote sur l’approbation des comptes intervient après la présentation du gérant et les échanges avec les associés. Une majorité simple des parts sociales suffit généralement pour adopter cette résolution. L’approbation emporte quitus de la gestion du gérant, le libérant de sa responsabilité pour les actes accomplis durant l’exercice concerné.

• Le bilan détaille l’actif (biens immobiliers, trésorerie) et le passif (emprunts, dettes) de la SCI
• Le compte de résultat présente les produits (loyers) et les charges (taxes, intérêts, entretien) de l’exercice
• L’annexe comptable fournit des informations complémentaires sur les méthodes d’évaluation et les engagements hors bilan
• Le rapport de gestion explique l’évolution de l’activité et les perspectives futures

La décision d’affectation du résultat et la distribution de dividendes

Une fois les comptes approuvés, l’assemblée se prononce sur l’affectation du résultat de l’exercice. En cas de bénéfice, plusieurs options s’offrent aux associés : mise en réserve totale ou partielle, report à nouveau ou distribution sous forme de dividendes. Cette décision stratégique impacte directement la trésorerie de la SCI et la situation fiscale des associés.

La mise en réserve renforce les fonds propres de la société et constitue une sécurité financière pour les exercices futurs. Elle permet également de constituer une épargne en vue de travaux importants ou d’acquisitions complémentaires. Cette prudence gestionnaire peut s’avérer judicieuse dans un contexte immobilier incertain ou face à des échéances financières prévisibles.

La distribution de dividendes rémunère directement les associés proportionnellement à leurs parts sociales. Elle génère toutefois une imposition au niveau des bénéficiaires selon le régime des revenus de capitaux mobiliers. Un arbitrage éclairé entre distribution et mise en réserve nécessite une analyse fiscale personnalisée tenant compte de la situation de chaque associé.

Les règles de convocation et de délibération pour une assemblée valable

La validité d’une assemblée générale dépend du respect scrupuleux des règles de convocation édictées par les statuts et le code civil. Toute irrégularité dans cette procédure peut entraîner l’annulation des décisions prises, avec des conséquences potentiellement graves pour la SCI et ses associés. La rigueur dans l’application de ces formalités constitue donc une protection essentielle.

Le délai de convocation minimal varie selon les dispositions statutaires mais ne peut être inférieur à quinze jours pour une assemblée ordinaire. Ce délai court à compter de la réception effective de la convocation par chaque associé. L’utilisation de la lettre recommandée avec accusé de réception permet de prouver la date de réception et le respect du délai légal.

La convocation précise impérativement l’ordre du jour de l’assemblée. Seules les questions inscrites à cet ordre du jour peuvent faire l’objet d’une délibération et d’un vote valables. Cette règle protège les associés absents qui, informés des sujets à traiter, peuvent décider de leur participation ou de leur représentation en connaissance de cause.

Le quorum nécessaire selon le type d’assemblée et les décisions à prendre

Le quorum représente le nombre minimal de parts sociales qui doivent être présentes ou représentées pour que l’assemblée puisse valablement délibérer. Les statuts fixent librement ce seuil, à défaut duquel aucune majorité légale ne s’applique. Un quorum trop élevé peut toutefois paralyser le fonctionnement de la SCI en rendant difficile la réunion du nombre requis d’associés.

Pour une assemblée générale ordinaire, les statuts prévoient fréquemment un quorum d’un quart ou d’un tiers des parts sociales sur première convocation. Si ce quorum n’est pas atteint, une seconde assemblée peut être convoquée sans condition de quorum. Cette souplesse évite le blocage de la société tout en respectant le principe de délibération collective.

L’assemblée générale extraordinaire exige généralement un quorum plus élevé en raison de l’importance des décisions à prendre. Un seuil de la moitié des parts sociales en première convocation et du tiers en seconde convocation constitue une pratique courante. Ces exigences renforcées protègent la stabilité de la structure contre des modifications impulsives ou non consensuelles.

Type d’assemblée	Quorum 1ère convocation	Quorum 2ème convocation	Majorité requise
AGO – Décisions courantes	1/4 des parts	Pas de quorum	Majorité simple
AGO – Approbation comptes	1/3 des parts	Pas de quorum	Majorité simple
AGE – Modification statuts	1/2 des parts	1/3 des parts	2/3 des voix
AGE – Dissolution	2/3 des parts	1/2 des parts	Unanimité ou 3/4

Les différentes majorités applicables selon la nature des résolutions

La majorité simple correspond à la moitié plus une des voix exprimées lors du vote. Ce mode de calcul s’applique généralement aux décisions ordinaires comme l’approbation des comptes ou la nomination d’un gérant. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans le calcul de cette majorité, contrairement aux votes contre.

La majorité qualifiée exige un pourcentage supérieur à la majorité simple, souvent fixé aux deux tiers ou aux trois quarts des voix. Les statuts déterminent les décisions soumises à cette exigence renforcée, typiquement les modifications statutaires ou les opérations immobilières importantes. Cette protection supplémentaire évite qu’une minorité de blocage ne puisse imposer des changements structurels.

L’unanimité peut être requise pour certaines décisions particulièrement sensibles comme la transformation de la SCI en société commerciale ou l’augmentation des engagements des associés. Cette règle du consentement de tous protège chaque associé contre des modifications qu’il n’aurait pas acceptées. Elle peut cependant conduire à des situations de blocage si un associé oppose systématiquement son veto.

La représentation des associés et les modalités de vote à distance

Les associés empêchés de participer physiquement à l’assemblée peuvent se faire représenter par un mandataire. Ce pouvoir doit être donné par écrit et préciser l’identité du représentant ainsi que le sens du vote souhaité pour chaque résolution. Le mandataire peut être un autre associé, le conjoint de l’associé absent ou toute personne de confiance selon les statuts.

Le vote par correspondance constitue une alternative pratique à la représentation physique. L’associé reçoit avec sa convocation un formulaire de vote qu’il complète et retourne avant la date de l’assemblée. Ce mécanisme nécessite toutefois une autorisation expresse des statuts et une organisation rigoureuse pour garantir la confidentialité et l’intégrité des votes.

Les technologies actuelles permettent désormais la tenue d’assemblées générales par visioconférence ou tout moyen de télécommunication. Cette modalité, encadrée par les statuts, facilite la participation des associés dispersés géographiquement. Elle nécessite des dispositifs techniques garantissant l’identification des participants, la retransmission continue des débats et la sincérité des votes comme l’explique ce guide sur l’organisation optimale du temps.

• Le mandat écrit précise l’identité du mandataire et éventuellement le sens du vote par résolution
• Le vote par correspondance nécessite un formulaire détaillé pour chaque résolution à l’ordre du jour
• La visioconférence permet la participation interactive des associés distants en temps réel
• Le vote électronique sécurisé offre confidentialité et traçabilité dans les grandes SCI

Exemples concrets de situations traitées en assemblée générale de SCI

La pratique des assemblées générales révèle une grande diversité de situations concrètes nécessitant une délibération collective. Chaque SCI rencontre des problématiques spécifiques liées à son objet social, à la composition de son actionnariat et à l’évolution du marché immobilier. L’examen de cas réels illustre l’application des principes juridiques et l’importance d’une organisation rigoureuse.

Réussir Mon AG SCI impose de bien préparer chaque point à l’ordre du jour et d’anticiper les questions des associés. Cette anticipation passe par une communication transparente en amont de l’assemblée et la mise à disposition de tous les documents utiles. Un gérant bien préparé facilite grandement l’adhésion des associés aux décisions proposées.

Les exemples suivants couvrent les situations les plus fréquemment rencontrées en pratique. Ils montrent comment appliquer concrètement les règles de fonctionnement d’une SCI et comment rédiger les résolutions correspondantes dans le procès-verbal. Cette approche pragmatique permet aux gérants d’adapter ces modèles à leur situation particulière.

Le cas d’une SCI familiale procédant à l’acquisition d’un bien locatif

La famille Durand a créé une SCI pour gérer son patrimoine immobilier et faciliter la transmission. Après plusieurs années de fonctionnement, les associés identifient une opportunité d’acquisition d’un appartement bien situé à un prix attractif. Cette opération nécessite une délibération en assemblée générale car elle dépasse les pouvoirs du gérant tels que définis dans les statuts.

L’assemblée extraordinaire convoquée examine le projet d’acquisition sous tous ses aspects. Le gérant présente la situation du bien, son prix de vente de 250 000 euros, le plan de financement incluant un emprunt bancaire de 180 000 euros et un apport de trésorerie de 70 000 euros. Les associés débattent de la rentabilité locative attendue, des charges prévisibles et de l’évolution potentielle de la valeur du bien.

Après discussion, la résolution autorisant l’acquisition est adoptée à l’unanimité des associés présents et représentés. Le procès-verbal détaille précisément les caractéristiques du bien acquis, les conditions financières de l’opération et les pouvoirs conférés au gérant pour finaliser l’achat. Cette formalisation protège tous les participants et assure la traçabilité de la décision.

La gestion d’un conflit entre associés sur l’opportunité de vendre un immeuble

Au sein de la SCI des Vallées, un désaccord surgit entre les associés sur l’opportunité de vendre un immeuble détenu depuis quinze ans. Deux associés représentant 60% du capital souhaitent céder le bien pour cristalliser une importante plus-value. Le troisième associé s’y oppose, considérant que le bien constitue un excellent placement à conserver.

L’assemblée générale extraordinaire convoquée pour trancher cette question donne lieu à des débats nourris. Les partisans de la vente mettent en avant le prix proposé par l’acquéreur potentiel, nettement supérieur à la valeur d’expertise. L’associé opposant souligne les conséquences fiscales de la cession et la difficulté de réinvestir les fonds dans des conditions aussi favorables.

Le vote intervient conformément aux règles statutaires exigeant une majorité des deux tiers pour autoriser la vente d’un bien immobilier. Avec 60% des voix favorables, le seuil n’est pas atteint et la résolution est rejetée. Le procès-verbal acte ce résultat et les arguments développés par chaque partie. Cette situation illustre l’importance des règles de majorité pour protéger les intérêts des minoritaires, un aspect détaillé dans ce guide sur les risques encourus par les associés.

Associé	Parts détenues	Position	Arguments principaux
Jean-Paul Durand	40%	Pour la vente	Plus-value importante, prix attractif
Isabelle Dupuis	20%	Pour la vente	Opportunité de diversification
Michel Leblanc	40%	Contre la vente	Fiscalité défavorable, bon rendement actuel
Total voix pour	60%	Majorité insuffisante (2/3 requis)

L’approbation de travaux importants de rénovation énergétique

La SCI Habitat Moderne détient un immeuble construit dans les années 1970 dont l’isolation thermique ne répond plus aux standards actuels. Le gérant propose à l’assemblée générale d’engager d’importants travaux de rénovation énergétique pour un montant estimé à 80 000 euros. Ces travaux permettront d’améliorer le confort des locataires, de réduire les charges et de valoriser le patrimoine.

La présentation détaille le programme des travaux : isolation des murs par l’extérieur, remplacement des menuiseries, installation d’une chaudière à condensation et de panneaux solaires. Le gérant expose également le plan de financement combinant un crédit bancaire bonifié, des aides publiques à la rénovation énergétique et un prélèvement sur la trésorerie de la SCI.

Les associés interrogent le gérant sur le retour sur investissement attendu et l’impact sur les loyers. Après ces éclaircissements, la résolution autorisant les travaux est adoptée à la majorité qualifiée requise par les statuts pour les dépenses exceptionnelles supérieures à 50 000 euros. Le PV précise le budget maximal autorisé et les conditions de suivi de l’exécution des travaux par les associés.

La révocation d’un gérant pour faute de gestion et sa succession

Dans certaines situations tendues, l’assemblée générale doit se prononcer sur la révocation du gérant. Cette décision grave intervient généralement après des manquements répétés aux obligations de gestion ou des fautes caractérisées. Le formalisme doit être scrupuleusement respecté pour éviter toute contestation ultérieure et d’éventuelles demandes de dommages-intérêts.

L’ordre du jour de l’assemblée mentionne explicitement la question de la révocation, permettant au gérant concerné de préparer sa défense. Durant la séance, les griefs sont exposés avec précision : absence de reddition des comptes depuis deux exercices, défaut d’encaissement des loyers, dépenses personnelles imputées à la SCI. Le gérant peut présenter ses explications avant le vote, comme le prévoit la procédure applicable en matière de révocation.

La révocation est prononcée à la majorité requise par les statuts, généralement qualifiée pour une décision de cette importance. L’assemblée procède immédiatement à la nomination d’un nouveau gérant parmi les associés. Le procès-verbal acte la cessation des fonctions du gérant révoqué, précise la date d’effet de la révocation et formalise la nomination de son successeur avec les pouvoirs qui lui sont conférés.

• La révocation pour juste motif évite au gérant révoqué de réclamer des indemnités
• La nomination immédiate d’un nouveau gérant assure la continuité de la gestion
• Le formalisme protège la SCI contre un recours du gérant révoqué
• La publicité de la révocation et de la nouvelle nomination auprès des tiers s’impose

Adapter le modèle d’assemblée générale aux spécificités de chaque SCI

Chaque SCI présente des caractéristiques propres qui justifient une adaptation du modèle standard d’assemblée générale. La composition de l’actionnariat, l’objet social précis, l’importance du patrimoine et les objectifs poursuivis par les associés influencent les modalités de fonctionnement. Les Modèles Officiels SCI constituent une base à personnaliser selon ces paramètres spécifiques.

Les statuts offrent une grande liberté pour organiser le fonctionnement des assemblées. Cette souplesse contractuelle permet d’adapter les règles de convocation, de quorum et de majorité aux besoins réels de la structure. Une SCI familiale restreinte ne requiert pas le même formalisme qu’une SCI comptant de nombreux associés peu impliqués dans la gestion quotidienne.

L’évolution du contexte juridique et fiscal impose également des ajustements réguliers. Les assemblées générales constituent l’occasion d’actualiser les pratiques et de modifier si nécessaire les dispositions statutaires devenues inadaptées. Cette capacité d’adaptation garantit la pérennité et l’efficacité de la structure patrimoniale.

Les particularités de la SCI familiale et les clauses d’agrément

La SCI Simplifiée familiale regroupe généralement des membres d’une même famille dans un objectif de gestion patrimoniale et de transmission. Les relations entre associés s’inscrivent dans une dynamique familiale qui influence le fonctionnement de la société. La confiance mutuelle autorise souvent un formalisme allégé tout en maintenant les garanties juridiques essentielles.

Les clauses d’agrément prennent une importance particulière dans ce contexte. Elles permettent de contrôler l’entrée de nouveaux associés et de préserver le caractère familial de la structure. Les statuts prévoient fréquemment que toute cession de parts à un tiers étranger à la famille nécessite l’agrément préalable de l’assemblée générale statuant à une majorité renforcée.

L’organisation des assemblées tient compte des contraintes d’agenda de familles souvent dispersées géographiquement. La possibilité de recourir à la visioconférence ou au vote par correspondance facilite la participation de tous. Certaines SCI familiales prévoient également des réunions informelles régulières permettant d’aborder les questions courantes sans formalisme excessif, réservant les assemblées générales officielles aux décisions importantes.

Les assemblées générales de SCI à capital variable et leurs spécificités

La SCI à capital variable offre une souplesse particulière pour les entrées et sorties d’associés. Le capital peut varier entre un montant minimal et un plafond maximal fixés dans les statuts, sans nécessiter de modification statutaire à chaque mouvement. Cette formule convient particulièrement aux structures évolutives ou aux projets associant plusieurs générations.

L’assemblée générale intervient pour fixer ou modifier les limites de variation du capital. Elle se prononce également sur l’admission de nouveaux associés souscrivant des parts et sur les modalités de retrait des associés sortants. Ces décisions suivent des règles de majorité spécifiques définies par les statuts pour préserver l’équilibre entre fluidité et stabilité.

Le procès-verbal des assemblées d’une SCI à capital variable mentionne systématiquement le montant du capital à l’ouverture de la séance et les variations intervenues depuis la dernière assemblée. Cette traçabilité garantit la transparence sur l’évolution de la composition de l’actionnariat et les mouvements financiers associés. Elle facilite également les contrôles fiscaux et le suivi de la situation patrimoniale de chaque associé.

Type de SCI	Fréquence AG	Formalisme	Particularités
SCI familiale	Annuelle minimum	Allégé possible	Clauses d’agrément strictes
SCI capital variable	Annuelle minimum	Standard	Suivi des variations de capital
SCI attribution	Trimestrielle souvent	Renforcé	Division et attribution des lots
SCI construction-vente	Semestrielle	Standard	Suivi d’avancement des projets

L’utilisation des outils numériques pour moderniser la gestion des assemblées

AG Manager SCI désigne les solutions logicielles spécialisées qui facilitent l’organisation et le suivi des assemblées générales. Ces outils permettent de gérer électroniquement les convocations, de centraliser les documents, d’organiser les votes et de générer automatiquement les procès-verbaux. Leur utilisation professionnalise la gestion et réduit considérablement la charge administrative.

Les plateformes de visioconférence se sont généralisées et offrent désormais des fonctionnalités adaptées aux assemblées générales. Elles permettent l’identification sécurisée des participants, l’enregistrement des débats et l’organisation de votes à bulletin secret. Cette dématérialisation ne dispense pas du respect des règles statutaires mais en facilite grandement l’application pratique.

La signature électronique des procès-verbaux constitue une avancée significative pour les SCI gérant leur documentation de manière dématérialisée. Elle offre la même valeur juridique que la signature manuscrite tout en simplifiant les circuits de validation. Les associés dispersés géographiquement peuvent ainsi approuver rapidement le PV sans nécessiter l’envoi postal de documents papier, comme l’explique ce guide complet sur la rédaction des PV.

Les modifications statutaires fréquentes et leur procédure d’adoption

Les statuts d’une SCI nécessitent parfois des ajustements pour s’adapter à l’évolution de la situation des associés ou du contexte légal. Le changement d’adresse du siège social, la modification de l’objet social, l’adaptation des règles de majorité ou la révision des pouvoirs du gérant constituent les modifications les plus courantes.

Toute modification statutaire requiert une assemblée générale extraordinaire statuant généralement à la majorité qualifiée des deux tiers ou des trois quarts des parts sociales. Le projet de modification doit être annexé à la convocation pour permettre aux associés d’en prendre connaissance avant la réunion. Cette exigence de transparence protège les droits de chacun et favorise un vote éclairé.

Une fois la modification adoptée, elle doit faire l’objet de formalités de publicité. Le gérant dépose les statuts mis à jour au greffe du tribunal de commerce et procède à la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. Ces formalités rendent la modification opposable aux tiers et actualisent les informations figurant au registre du commerce et des sociétés, une procédure détaillée dans ce guide sur les formalités juridiques des sociétés.

• Le changement d’objet social nécessite l’unanimité dans certaines SCI pour préserver le consentement initial
• La prorogation de la durée de la société intervient avant l’arrivée du terme statutaire
• L’augmentation ou la réduction du capital modifie les droits des associés existants
• L’adaptation des règles de gouvernance améliore le fonctionnement pratique de la SCI

Les bonnes pratiques pour prévenir les litiges entre associés

Expertise SCI 2025 recommande d’établir dès la création de la société des règles claires et équilibrées. La rédaction soignée des statuts constitue la meilleure prévention des conflits futurs. Elle doit anticiper les situations délicates : mésentente entre associés, transmission pour cause de décès, divorce d’un associé marié, difficultés financières d’un membre.

La communication régulière entre associés évite l’accumulation de malentendus et de frustrations. Le gérant joue un rôle central dans cette fonction d’information et de médiation. Des assemblées générales régulières, même informelles, maintiennent le lien et permettent d’aborder sereinement les sujets sensibles avant qu’ils ne dégénèrent en conflits ouverts.

Les Conseils SCI France insistent sur l’importance de documenter toutes les décisions importantes par des procès-verbaux détaillés. Cette traçabilité écrite constitue une protection pour tous en cas de désaccord ultérieur sur les décisions prises. Elle facilite également la résolution amiable des différends en rappelant objectivement les engagements pris par chacun.

Les obligations de conservation et de publicité des documents d’assemblée générale

Les procès-verbaux d’assemblée générale constituent des documents juridiques dont la conservation s’impose pendant toute la durée de vie de la SCI et même au-delà. Cette obligation de conservation répond à plusieurs impératifs : prouver les décisions prises, justifier auprès de l’administration fiscale, établir l’historique de la société et protéger les droits des associés actuels et futurs.

Le gérant assume la responsabilité de tenir à jour le registre des assemblées générales. Ce registre, côté et paraphé, regroupe chronologiquement tous les procès-verbaux. Il doit être conservé au siège social de la SCI et reste accessible aux associés qui souhaitent le consulter. Cette centralisation garantit l’intégrité des documents et facilite les recherches ultérieures.

AG SCI Facile passe par une organisation rigoureuse de la documentation. La numérisation des procès-verbaux complète utilement leur conservation papier et facilite leur sauvegarde sécurisée. Elle permet également une diffusion rapide aux associés et aux conseils de la société. Cette double conservation, physique et électronique, constitue une sécurité optimale.

Le registre obligatoire des assemblées générales et son organisation

Le registre des assemblées générales matérialise la mémoire décisionnelle de la SCI. Il rassemble dans l’ordre chronologique l’intégralité des procès-verbaux depuis la création de la société. Chaque PV est signé par le président de séance et le secrétaire, puis inséré dans le registre dès son approbation définitive.

L’organisation du registre facilite la recherche d’informations sur les décisions passées. Un sommaire chronologique en début de registre référence chaque assemblée avec sa date, sa nature et les principales résolutions adoptées. Cette table des matières permet de retrouver rapidement un PV spécifique parmi les dizaines ou centaines de pages que peut contenir le registre d’une SCI ancienne.

Les annexes aux procès-verbaux font partie intégrante du registre. Elles comprennent les documents présentés en séance : comptes annuels, rapports du gérant, projets de modification des statuts, expertises immobilières. Certaines SCI optent pour un classeur séparé pour les annexes volumineuses, avec un système de références croisées vers le PV principal.

Les délais de conservation et les sanctions en cas de manquement

La réglementation impose une conservation minimale de dix ans pour les documents comptables et sociaux à compter de la clôture de l’exercice concerné. En pratique, il est fortement recommandé de conserver les procès-verbaux d’assemblée générale pendant toute la durée de vie de la SCI. Certains documents, comme les PV de modification statutaire, doivent même être conservés définitivement.

L’absence de tenue du registre des assemblées générales expose la SCI et son gérant à des sanctions civiles et pénales. Le gérant peut être tenu personnellement responsable des préjudices causés aux associés ou aux tiers par cette carence. En cas de contrôle fiscal, l’impossibilité de présenter les PV peut entraîner un rejet de comptabilité et une taxation d’office.

Les associés disposent d’un droit permanent de consulter le registre des assemblées et les documents sociaux. Le refus du gérant de communiquer ces documents constitue une faute susceptible de justifier sa révocation. Ce droit d’information protège les associés minoritaires et garantit la transparence dans la gestion de la société.

Document	Durée minimale	Recommandation	Sanction si absence
PV d’assemblée générale	10 ans	Conservation définitive	Responsabilité du gérant
Comptes annuels	10 ans	10 ans minimum	Amende fiscale
Feuille de présence	10 ans	Conservation définitive	Contestation des votes
Pouvoirs des mandataires	10 ans	Durée de la société	Invalidité des décisions

Les formalités de publicité pour certaines décisions importantes

Certaines décisions d’assemblée générale nécessitent des formalités de publicité pour être opposables aux tiers. La modification des statuts, le changement de gérant, le transfert du siège social ou la dissolution de la SCI doivent faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales. Cette publicité informe les tiers des évolutions affectant la société.

Le gérant doit également déposer au greffe du tribunal de commerce une copie certifiée conforme du procès-verbal constatant les modifications. Ce dépôt s’accompagne d’un formulaire déclaratif (M2 pour les SCI immatriculées au RCS) et des pièces justificatives requises. L’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés actualise les informations légales de la société.

Le délai pour accomplir ces formalités court généralement à compter de la date de l’assemblée générale. Un mois constitue le délai habituel pour procéder à la publication et au dépôt au greffe. Le non-respect de ces obligations expose le gérant à une amende et peut entraîner l’inopposabilité des décisions aux tiers de bonne foi.

Le droit de communication et d’information des associés

Les associés disposent d’un droit permanent de consulter les documents sociaux au siège de la SCI. Ce droit porte sur les statuts, le registre des assemblées, les comptes annuels des trois derniers exercices et les rapports de gestion. L’exercice de ce droit ne nécessite aucune justification particulière et le gérant ne peut le refuser sans motif légitime.

Un droit de communication renforcé s’exerce en amont de chaque assemblée générale. Les associés peuvent obtenir communication de tous les documents qui seront présentés en séance : comptes détaillés, rapports spéciaux, projets de résolutions. Ce droit doit pouvoir s’exercer dans un délai raisonnable avant l’assemblée, généralement fixé à quinze jours par les statuts.

Le gérant qui refuse la communication de documents engage sa responsabilité personnelle. L’associé lésé peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la communication forcée. Cette procédure rapide permet de préserver les droits d’information avant la tenue de l’assemblée. Elle peut également conduire à l’ajournement de l’assemblée si la communication intervient trop tardivement.

• Le droit de consulter les documents au siège social s’exerce à tout moment sur simple demande
• Le droit de communication préalable à l’AG garantit un vote éclairé sur les résolutions
• Le refus abusif de communication constitue une faute du gérant engageant sa responsabilité
• La procédure de référé permet d’obtenir rapidement la communication des documents refusés